（二）对优先受偿权行使条件的审查

【审查要点】

1．承建的工程质量合格；

2．发包人未按约定支付建设工程价款，经承包人催告后，在合理期限内仍未支付；

3．建设工程的性质适宜折价或者拍卖。

【注意事项】

1．如果承包人在给付之诉中未提出确认工程价款优先受偿权的诉请，在执行程序中仍可主张。

2．违法建筑、工程质量不合格且难以修复致使合同目的无法实现的，以及学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等属于不宜折价、拍卖的情形，承包人无权主张优先受偿权。

3．承包人行使优先受偿权不以建设工程竣工验收为必要条件，因承包人过错导致工程未竣工的，亦不影响其主张优先受偿权。

4．承包人行使建设工程价款优先受偿权无需以建设工程施工合同有效为前提，而应以建设工程质量合格为前提。在建设工程施工合同无效情形下，对承包人主张的优先受偿权应区别对待：因发包人未取得建设工程规划许可证而导致合同无效的，即使工程质量合格，也无法实现折价、拍卖等程序，承包人实际享有的是要求发包人赔偿其投人损失的权利，而非要求发包人支付工程价款的权利，因此不享有工程价款优先受偿权。而在承包人缺乏资质、未遵守特定程序等参照有效合同处理的无效合同中，优先受偿权的工程价款可限定在承包人投人的款项范围内。

5．未竣工的建设工程质量合格，承包人对其承建部分的工程价款学有优先受偿权。对于承包人建设工程范围的确定应按照相关证据规则进行确定，如确有必要，亦可通过司法鉴定等形式确定承包人的建工程范围。如承包人对工程未竣工存在过错，亦不影响其享有工程价款优先受偿权。

6．因建设工程优先受偿权是一种法定优先权，如当事人自愿达成的建设工程优先受偿权协议可以通过协商折价的方式自行实现，不宜以调解的方式确认。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十九条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

【典型案例】陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷案［裁判法院：最高人民法院；案号：(2012)民一终字第19号］

裁判要旨：建设工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的劳动与建筑材料已经物化到建筑工程中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，合同解除后，承包人对于涉案工程仍应享有优先受偿权。