【案例】工程质量保修纠纷请北京建筑律师

原告：广西柳州xx中学；

法人代表：金xx，校长；

委托代理人：曹敏，北京建筑律师事务所律师；电话：15801061959；

被告：广西北海xx建筑工程有限公司；

法定代表人：韩xx，总经理；

【案情】2008年5月10日，原告广西柳州xx中学将自己的教学楼工程与被告签订了建设工程施工合同，建设工程施工合同约定由被告施工，合同价款采用固定总价3700万元，包工包料，定屋面防水保修期为3年。

2010年10月10日工程完工，原告广西柳州xx中学组织四方验收，建设工程质量评定合格，并支付了全部工程款。2013年11月起，原告广西柳州xx中学发现教学楼屋面漏雨无法使用，遂要求被告广西北海xx建筑工程有限公司承担工程质量的保修责任。

被告广西北海xx建筑工程有限公司约定保修期为3年，保修期已经过期为由拒绝修理。由于四方分歧较大，原告广西柳州xx中学诉至法院，要求被告广西北海xx建筑工程有限公司承担工程质量的保修责任。

【审理】法院审理认为：原广西柳州xx中学、被告广西北海xx建筑工程有限公司双方签订的建设工程施工合同，合法有效，应予支持，建设工程施工合同双方应按建设工程施工合同约定履行各自的义务。

根据《建设工程质量管理条例》底第40条规定，屋面防水法定最低保修期为五年，自工程竣工之日起计算。本案合同约定保修期为3年，低于法定五年的强制性规定，该合同约定无效。

判决生效之日起30内负责将屋面漏雨质量问题处理好。

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

对于保修期间的质量责任划分和损失承担原则根据以下情形确定：1、施工单位未按国家有关工程建设规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2、属于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，费用由建设单位支付，建设单位可向勘察、设计单位追偿。