实务疑难问题

1．对于已转让的建筑物，工程价款优先受偿权是否具有追及效力？

2《优先受偿权问题批复）废止之后，商品房消费者权利是否还存在以及能否对抗工程价款优先受偿权？

3．被征收人权利能否对抗工程价款优先受偿权？

4．预告登记能否对抗工程价款优先受偿权？

裁判规则指引

1、建筑物转让之后，优先受偿权是否具有追及力，需要结合受让人的主观状态判断。若受让人不知道或者不应当知道承包人享有优先受偿权，则优先受偿权对已转移权属的建筑物不具有追及力；若受让人知道或者应当知道承包人享有优先受偿权，则优先受偿权对已转移权属的建筑物具有追及效力。受让人是否知道或应当知道，可以结合受让人是否知晓发包人欠付工程款、承包人就工程款提起诉讼以及发包人转让时的告知情况等因素综合判断。建筑物被采取查封保全措施之后，因其本身无法完成权属转移，故该种情形不属于追及力探讨的范围。

2、《优先受偿权问题批复》废止之后，商品房消费者权利并未消失，只是在立法技术层面拟将其纳入执行异议之诉相关司法解释的范围进行规制，故商品房消费者权利对抗工程价款优先受偿权的规则依然适用。

3、如果被征收人在人民法院查封之前已经与房屋征收部门签订补偿协议，且双方明确约定了用于所有权调换的房屋的位置和面积时，倾向于认为被征收人的权利可以对抗工程价款优先受偿权。
4、优先受偿权成立于承包人形成合格的"工程成果"之时，一般早于建筑物买受人办理预告登记的时间，且预告登记的并非不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，故预告登记不能对抗工程价款优先受偿权。