吴某与林某某房屋租赁合同纠纷再审案

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2009）大审民终再字第73号

申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：吴某。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：林某某。

申请再审人吴某与被申请人林某某房屋租赁合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2007年6月7日作出（2007）普民房初字第1号民事判决。一审宣判后，吴某不服，向本院提出上诉，本院于2007年12月7日作出（2007）大民房终字第833号民事裁定，将此案发回普兰店市人民法院重审。普兰店市人民法院于2008年5月6日作出（2008）普民房重字第5号民事判决,宣判后，林某某不服，向本院提出上诉，本院于2008年8月4日作出（2008）大民二终字第777号民事判决，该判决已经发生法律效力。2008年8月18日，吴某向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2008年11月10日作出（2008）辽立三民申字第431号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人吴某及其委托代理人、被申请人林某某的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告林某某于2007年6月18日起诉至普兰店市人民法院称，被告吴某违背了房屋租赁协议，擅自改变房屋结构，拒不交付2007年的房屋租金，故要求判令解除房屋租赁合同，并要求被告支付房租1万元、违约金2万元。

一审被告吴某辩称，只要原告能将房屋的漏水问题处理好其就付清租金，其没有违约，因此不同意解除房屋租赁合同，也不应当承担违约责任。

一审查明，林某某、吴某于2004年8月17日签订一份房屋租赁协议，林某某将座落于皮口镇海北路220-6号一楼的楼房出租给吴某使用。双方约定：租赁期限自2004年9月15日起至2014年9月15日止，每年租金人民币10 000元，交付租金的时间为每年9月15日。出租方的责任为：1、负责房屋基本设施完整；2、不得无故终止合同；3、负责交纳租赁房屋个人所得税。承租方的责任为：1、保持房屋墙面完整，不得随意拆除；2、及时缴纳房屋租金；3、水电费自理。双方任何一方无故终止合同，应赔偿对方人民币20 000元，吴某没有及时缴纳房租按违约处理。合同签订前，吴某已查看过房屋，并发现房屋存在渗漏现象。合同签订后，吴某接管了房屋并开起了诊所，其先后于2004年9月15日和2005年9月15日缴纳两年房租共计人民币20 000元。期间，吴某曾要求林某某解决房屋渗漏问题，林某某主动从房租中让出500元人民币给吴某作为维修费，由于维修涉及楼上一些住户，吴某无法单方面完成，又将此款退给林某某。2006年9月15日，吴某以房屋渗漏没有解决为由拒付到期房租10 000元人民币，林某某多次索要未果。另查，吴某在租赁房屋期间，未与林某某协商，将该房屋结构进行了改动，将其中的一面墙壁打通改为通道使用。

一审认为，林某某将房屋依约交给吴某使用，吴某就应当按约定支付给林某某承租的费用。林某某虽然负有维修房屋的义务，但是林某某个人力量不能达到出租房屋不渗漏的结果。根据有关规定，即使林某某有能力维修而不维修，吴某亦可以自行维修，从租金中扣除维修费，但也不能不支付租金。吴某在房屋租赁期间未与林某某协商改变了房屋结构，也违反了合同的规定，故判令：1、解除双方的房屋租赁合同，吴某于本判决生效后90日内将房屋腾出；2、吴某于本判决生效后十日内给付林某某2007年房租10 000元、违约金20 000元。一审诉讼费550元，由被告吴某承担。

吴某不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2007年12月7日作出（2007）大民房终字第833号民事裁定，将此案发回普兰店市人民法院重审。

普兰店市人民法院重审过程中，原告林某某称，2004年8月17日，原、被告签订书面房屋租赁协议。后被告未履行合同约定，拒不支付2007年房租10 000元并私自改变房屋结构。故请求人民法院依法判令解除原、被告双方的租赁合同，责令被告支付房租10 000元、违约金20 000元并恢复原状。被告吴某辩称，我并未无故拒交房租。我没有按时交纳房租是因我承租的房屋卫生间内有渗水现象，影响了我正常的工作环境。我多次找原告协商房屋维修问题，原告迟迟不予解决。我在承租房屋后在墙壁中间又打开一个门作为通道，已征得原告同意，且与房屋渗水没有因果关系。故我并未违反合同约定，法院应驳回原告的诉讼请求。

普兰店市人民法院重审查明的事实与原一审认定的事实一致。另查，2006年9月15日，林某某到吴某处收取2007年房租，吴某表示房屋渗漏问题不解决，不能全额支付房租，先付5000元，余款待房屋维修好再交清，林某某反对，未收取房租5000元，后房屋渗漏问题一直未解决。2007年至2008年度房租被告未交付，被告一直在此进行经营。本案在重审时，原告增加了诉讼请求，要求被告支付2008年度房租10 000元。被告吴某表示，即使在房屋渗漏问题暂时无法解决的情况下，其仍愿意继续履行合同，立即补交所欠房租，房屋维修问题日后另行解决。

普兰店市人民法院重审认为，本案租赁物自合同生效时就发生渗漏且越来越严重。吴某曾要求林某某维修，但林某某迟迟未予解决，未尽到维修义务。因此吴某要求减少租金以至于后期未付租金是有正当理由的。对于林某某要求解除合同并要求吴某支付违约金20000元之主张，本院不予支持。至于原告提出被告擅自改变房屋结构引起渗漏一节，因该房屋在承租时就有渗漏现象，且原告亦无据佐证渗漏是由被告开门引起的，对该辩解，本院不予支持。故判决：1、吴某于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付林某某2007、2008年房租款人民币20000元；2、驳回林某某的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告承担500元，被告承担300元。

林某某不服重审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持上诉人起诉提出的如下诉讼请求：解除双方的房屋租赁合同；判令被上诉人腾退房屋并将房屋结构恢复原状；判令被上诉人给付拖欠的租金20 000元，并承担违约金20 000元。被上诉人吴某不同意上诉人的上诉请求和理由，表示服从重审判决，坚持其在一审诉讼中提出的各项答辩意见。

本院二审查明的事实与重审判决认定的事实一致。对重审判决将普兰店市皮口镇房地产管理所出具的《证明》复印件作为证据使用不予确认，对重审判决采用的其他证据予以确认。

本院二审认为，林某某未履行房屋渗漏的维修义务不能成为吴某拒付租金的理由。因为出现该种情况，吴某可以选择自行维修，由出租人承担合理维修费用或解除合同。法律并未赋予承租人既不选择自行维修又不选择解除合同，却以出租人不履行维修义务为由拒付租金的权利。由于吴某在出租房屋原有的一面墙壁上开通了一道门，未经出租人同意，属根本性违约，且两年拒付租金也构成根本性违约，因此林某某有权解除合同。由于该出租房屋存在渗漏，林某某拒绝履行维修义务，故其违约在先，因此尽管吴某存在违约行为，但林某某诉请判令吴某向其支付20000元违约金理由不充分。故判决：1、撤销（2008）普民房重字第5号民事判决第二项。2、解除林某某与吴某于2004年8月17日签订的《房屋租赁协议》。3、吴某于本判决生效后90日内，将出租房腾退给林某某，并恢复原状。4、变更（2008）普民房重字第5号民事判决第一项为：吴某于本判决生效后十日内，按双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准，向林某某支付自2006年9月15日至吴某在本判决第三项规定的期限内腾出房屋时止的租金。5、驳回上诉人林某某的其他上诉请求。一、二审案件受理费各800元，均已由上诉人预交，由上诉人负担一、二审案件受理费各200元，由被上诉人负担一、二审案件受理费各600元。

吴某申请再审称，原审判决认定申请人吴某拒付租金是错误的。1、申请人没有拒付租金，而是要求迟延支付租金。申请人迟延支付租金是由于房屋渗漏且出租人未尽维修义务，迟延支付租金是有正当理由。2、申请人没有擅自改变房屋结构，因为申请人在墙上开门林某某早就知道且没有提出异议，此拆改行为也得到了当地房管部门的许可，故申请人没有违约，二审判决认定事实错误，也没有法律依据。故请求法院撤销原判，驳回林某某的诉讼请求。

被申请人林某某辩称，吴某违约存在两种行为，第一是擅自改装房屋结构，第二是拒付租金，长达两年。从其第一种违约行为改变房屋结构看，我方与对方订立的合同中，对方有保持墙壁完整的义务，而对方未经我方允许擅自拆改，无论是从法律规定还是合同约定，都构成了根本性违约，我方有权行使合同解除权。第二是拒付租金，房屋渗漏并未影响承租人的使用目的，所以对方无权拒付房租，拒付房租也构成违约，故我方要求解除房屋租赁合同，维持二审判决。

本院再审查明的事实与（2008）普民房重字第5号民事判决和本院（2008）大民二终字第777号民事判决查明的事实基本一致。

另查，吴某于2004年8月17日与林某某签订房屋租赁协议后即向普兰店市皮口镇房地产管理所申请称，为扩大其所开的社区诊所规模，其承租了一个单元的两户房屋，现请求在这两户房屋中间的非承重墙上开一个小门作为通道使用。在得到房地产管理所的批准后，吴某向房地产管理所交纳了房屋结构拆改费，对其所承租的案涉房屋进行了拆改，在承租房屋的一面墙上打通一个门作为通道使用。在施工时，被申请人林某某和房地产管理所的工作人员都在现场。2004年9月，承租房屋即拆改完毕，一直使用至今。

另，在该案执行过程中，普兰店市人民法院皮口镇法庭于2008年11月10日在吴某的存款帐户上扣划人民币27000元（法院已将该款项给付林某某26052元，其中包括2007年和2008年房租款20000元，2008年9月16日至2008年11月20日房租1808元，房租利息及滞纳金3044元，上诉费1200元）。

认定上述事实的证据有：

1、普兰店市皮口镇房地产管理所出具的《证明》，证实普兰店市皮口镇便民门诊部（负责人吴某）于2004年9月6日前后，向房管所申请在其承租的皮口镇海北路220-X号与220-X号两房屋间开通一便门，通过房管处监察实地考察，此墙非承重墙，开门不影响房屋结构和住宅安全，同时吴某承诺合同期满如其不再经营则必须恢复原状。在开门前，房管所又征询了二房屋房主的意见，在房主同意的情况下开通了此门。

2、证人普兰店市皮口镇房地产管理所的工作人员王某某在本院再审期间出庭证实，吴某于2004年8月17日与林某某签订房屋租赁协议后向普兰店市皮口镇房地产管理所申请，请求在其承租的两户房屋中间的非承重墙上开一个小门作为通道使用。在得到房地产管理所的批准后，吴某向房地产管理所交纳了拆改费，对所承租房屋进行了拆改。在施工时，房地产管理所的工作人员和该房屋的出租人、承租人都在现场。在吴某交拆改费时，出租人方还为吴某求情，希望房管所对吴某从轻处罚。

被申请人林某某对该证据不予认可，辩称其在2006年去申请人吴某处收取房租时才知道房屋被拆改。

本院认证：对以上两份证据，经过本院审查和庭审质证，内容真实，来源合法，与本案有关联性，故本院予以采信。

本院认为，申请人吴某与被申请人林某某于2004年8月17日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方应共同遵照执行。被申请人林某某诉请解除该合同的理由是吴某存在两种违约行为：一是擅自拆改房屋结构，二是拒付租金。第一，关于改变房屋结构。当事人双方订立租赁合同后，承租方有保持房屋结构完整的义务，未经出租方允许擅自拆改则构成根本性违约。但从本院已查明的事实可以认定出租人林某某对吴某拆改承租房屋的情况是知道并认可的。虽然在本院庭审中被申请人辩解其是在2006年去申请人处收取房租时才知道房屋被拆改，但根据普兰店市皮口镇房地产管理所出具的《证明》及该所工作人员王国强出庭作证的证言内容足以认定林某某的辩解不能成立。且从常理分析，林某某出租的房屋系吴某用于普兰店市皮口镇便民门诊部的经营用房，距林某某家很近，无论其到门诊部就医还是从此处经过，都可以知道吴某对所租房屋拆改的情况，当林某某知道该情况后，其并未提出异议并继续收取租金，应视为对吴某拆改行为的认可。因此吴某在得到房管部门和出租人林某某认可并交纳了拆改费的情况下拆改房屋结构的行为不构成违约。第二，关于拒付租金。本案租赁物自合同生效时始，就存在渗漏现象，对此承租人吴某是明知的，但并不能因此就免除出租人林某某的维修义务。由于渗漏越来越严重，吴某曾几次要求林某某维修，但林某某未能解决渗漏问题，后林某某要求吴某自行维修，其负责支付维修费，但由于该房屋原始建筑结构存在问题，且维修涉及楼上一些住户，吴某无法单方面完成。故林某某始终没有将该房屋渗漏问题妥善解决，未尽到出租人的维修义务。在房屋渗漏越来越严重的情况下，2006年9月15日，林某某到吴某处收取2007年房租时，吴某表示房屋渗漏问题不解决，不能全额支付房租，先付5000元，余款5000元待房屋维修好后再付清，林某某表示反对，未收取吴某先期支付的5000元房租。以上事实证实并非吴某拒付而是林某某拒收房租，吴某只是要求在房屋有瑕疵的情况下先付部分租金，余款待房屋渗漏问题解决后再付。因此吴某要求减少租金以至于后期未付租金是因为案涉房屋渗漏问题没有得到解决，是有正当理由的，其行为亦未构成违约。综上，被申请人林某某诉请吴某因存在两种违约行为而解除合同的理由不能成立。吴某申请再审所提的其行为不构成违约，双方签订的房屋租赁合同应继续履行的再审请求，经查，有事实和法律依据，本院予以支持。

本院再审期间，吴某表示即使现在房屋渗漏问题暂时无法解决，其仍愿意继续履行合同，房屋维修问题日后其自行解决。故在申请人吴某不构成违约，又愿意继续履行房屋租赁合同的情况下，二审判决判令解除双方的房屋租赁合同无事实和法律依据。对于林某某要求解除合同并要求吴某支付违约金20000元之主张，本院不予支持。林某某按双方签订的房屋租赁合同将房屋交给吴某使用，吴某应当按照合同约定支付给林某某承租的费用，故林某某要求吴某支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（2008）大民二终字第777号民事判决；

二、吴某于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付林某某2007、2008年房租款人民币20000元（该款已执行完毕）；

三、驳回林某某的其他诉讼请求。

一、二审诉讼费各800元，由申请再审人吴某和被申请人林某某各负担800元。

本判决为终审判决。