房屋租赁合同是一种转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋在租赁期间能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是双方当事人履行合同时应尽的诚信义务。尤其是一方当事人已经出现违约行为时，如果相对方不采取积极措施，就很可能产生争议期间房屋空置，致使房屋损失不断扩大的情形。司法实践中，房屋租赁合同案件中最常见的减损义务主要有三种情况：

第一种承租人在签订租赁合同以后，明确表示不接收租赁房屋，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。房屋租赁合同是诺成性合同，当事人双方达成一致意思表示，即使租赁房屋未完成交付，租赁合同关系已经成立。如果承租人在租赁合同成立后、接收房屋前与出租人产生争议，而明确表示不同意接收租赁房屋的，即使确属承租人违约，出租人亦应当在承租人已经违约的情形下，采取积极措施，收回房屋，另行出租或自用，避免房屋长期空置，导致损失扩大。

实践中，有不出租人认为合同已经签订，承租人违反合同约定应承担违约损失，只要租赁合同尚未解除，即使承租人不接收房屋也应当承担合同期内的租赁费用，从而在承租人未接收房屋的情况下，既不收回也不起诉，而只是不断地发函催收租金，等起诉到法院时，房屋已经空置一、两年甚至更长的时间。出租人在明知承租人违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，如果出租人放任房屋空置，不得就扩大的损失要求赔偿。

第二种租赁期间承租人单方违约，明确表示要求解除合同搬离租赁房屋或者直接搬出租赁房屋，以行为表示不愿继续履行合同的，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。司法实践中，经常出现承租人因为经营不善或者是租金价格过高等各种原因，明确表示不愿继续履行合同，而自行搬出租赁房屋。在此情况下，承租人已经通过其行为明确表示不再履行租赁合同，构成违约，出租人应采取措施避免房屋长期空置，避免损失扩大。如果出租人在承租人已经搬出后，放任房屋空置，扩大的损失部分一般也难以支持。

比较常见的情况，是承租人出于特定原因在合同签订后或履行期间不愿继续履行合同，而在与出租人协商不成的情况下，以不接收房屋或在租赁期间搬离租赁房屋的方式来实现解除合同的目的。一方面承租人不接收房屋或单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于单方违约，不符合合同法规定的解除条件，从法律上讲，不具有单方解除合同的效力；但另一方面，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经搬出租赁房屋的情况下，并不适宜强制承租人继续履行。在租赁合同目的已无法实现的情况下，解除租赁合同，由承租人承担合同解除的违约责任更为适宜。

对于承租人搬出后至合同解除之日租金损失，笔者认为，承租人已经明确表示不愿继续履行合同，并将房屋腾空的情况下，出租人在明知承租人违约，应采取措施避免损失扩大，如果出租人放任房屋空置的，应视案件的具体情况，参考承租人腾房的时间、起诉的时间、发出解除通知的时间等酌情确定出租人应当履行减损义务的时间点，对于出租人不履行减损义务导致损失扩大的，出租人要求支付空置期租金损失的诉讼请求，不应予以支持。

也有观点提出，出租人不同意解除合同，如果要求出租人收回房屋就意味着出租人只能同意解除租赁合同，是否侵害了出租人的权益。合同的效力应当得到尊重，但是并不意味着合同不能解除，尤其是房屋租赁合同这种继续性合同，承租人已经明确通过行为表示不继续履行合同，在强制履行并不经济的情况下，解除双方的租赁合同要求承租人承担合同解除的违约损失，并不会对出租人利益造成严重损坏，也更为符合社会整体利益。

第三种 出租人不履行房屋维修义务，而承租人不履行减损义务，导致房屋无法正常使用长期空置产生损失。根据合同法第220条的规定 ，如果当事人之间没有特殊约定，应由出租人履行租赁房屋的维修义务。而在第221条规定 ，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。那么，租赁房屋在租赁期间出现需要维修否则影响使用的情况时，如果承租人要求出租人维修而出租人不予维修，承租人应如何处理呢？出租人已经通知了承租人，但是承租人并没有履行维修义务。如果承租人进行维修并不会过分增加其责任时，应积极采取维修措施尽早恢复房屋的正常使用，而不应当置之不理，放任房屋空置甚至损坏。

如果承租人在房屋出现需要维修的情况而出租人不予维修时，对于造成的损失应承担与其不履行减损义务相当的责任。当然需要提醒的是，承租人自行及时维修要求房屋损坏原因明确、维修义务清晰。实践中就房屋维修产生争议一般是因为对房屋损坏原因产生争议，如损坏原因不明确，出租人则会认为维修责任在于承租人。此情况下，承租人应保留相关证据或及时向法院起诉，以免房屋维修后无法确定房屋损坏的原因，导致不必要的损失。但无论是出租人还是承租人在损坏原因有争议的情况下，都应及时通过仲裁或起诉的方式，由第三方确定损坏原因和维修义务，切不可放任不理，损失扩大，否则，双方都应就自己的过错对损失承担责任。