【案例】建筑工程房地产违约金过高、低的认定与调整纠纷案例

原告：山西省太原xx建筑公司

法人代表：李xx；

被告：山西省太原xx中学

法人代表：于xx；

诉讼代理人：曹敏律师，北京建筑律师事务所律师，电话;15801061959

【案例】2009年9月10日，被告山西省太原xx中学与原告山西省太原xx建筑公司通过招标签订施工合同，将其教学楼工程大包给原告施工。

合同约定2010年10月1日开工，同年7月31日竣工，延期竣工一天承担违约金3万元。合同签订后原告按合同约定开工，但由于原告公司与工人因为工资问题纠纷，导致停工两个月。复工后谁然努力抢工期，但仍工期延误41天。

工程竣工结算时，被告认为原告延误工期导致其不能保证教学楼不能正常使用，要求按合同约定承担违约金123万元。

原告认为违约金过高，双方协商未果，诉至法院。要求被告支付工程尾款356万元。

庭审中，被告仍以要求原告承担违约金进行反诉，原告则向法院申请降低违约金。

法院进过审理认为；双方签订合同合法有效，工程竣工后应当结清工程款，被告应当支付工程尾款。

对于双方当事人争议的违约金问题，原告因自身原因导致工期延误，应当承担违约责任。在工期延误期间导致教学楼不能正常使用，但采取临时租用的措施，实际损失只是56万元。

根据约定违约金不超过实际损失130％的规定，酌定对合同约定违约金进行调整减少至由原告承担违约金72.8万元。

判决被告支付原告工程尾款72.8万元，原告承担被告工期延误违约金72.8万元。

【评析】 根据《合同法》114条第二款规定关于“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加，违约金约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构于是适当减少”和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，双方当事人约定的违约金高于实际损失的219.6％，所以在当事人申请调整时，应当认定过分高于造成的损失并予以减少。

【法条】合同法60、109、114条；

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第29条；