建设工程价款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权是指施工合同的承包人依法享有的法定权利。行使优先受偿权要在工程竣工之日起或者施工合同约定的竣工之日起六个月内行使。优先受偿权优于除了商品房购房者已经交了51％以上的所有其他债权，包括抵押权。但是优先受偿权仅包括人工报酬、材料费、机械费、措施费及其他实际费用，不包括发包人违约造成的损失。

《建设工程施工合同解释二》第21条规定，承包人建设工程价款优先受偿权范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

目前国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定主要有，住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（〔2013〕44号）第1款规定，建筑安装工程法院项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

《施工合同解释二》第23条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程优先受偿权的 人民法院不予支持。对本解释规定的“损害建筑工人利益”的判断，应以承包人的资产负债情况为依据。如果承包人与发包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，导致其工程价款债权不能实现，进而造成其资产负债状况恶化，以至于不能支持建筑工人的工资 就属于“损害建筑工人利益。” 工程价款优先受偿权的行使条件

根据《合同法》第286条，发包人未按约定支付工程价款，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付工程价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该制度的价值取向是保护农民工等建筑工人的利益 而非对建设工程施工合同当事人予以特别保护。保护弱势群体，实现公平正义。间接保护建筑工人的利益。建设工程价款优先受偿权应以建设工程债权的存在为前提。而建设工程价款债权原则上以建设工程质量合格为条件。《施工合同解释二》第19条 质量不合格，也无法进行折价或者拍卖。工程价款包括承包人未建设工程应当支付都工作人员工资、材料费、机械费、措施费等实际支付的费用，不包括发包人违约造成的损失。

北京建筑律师谈工程价款优先受偿权范围，施工合同承包人工程价款优先受偿权的范围依照国务院有关行政主管部门规定确定。包括全部工程价款。还包括预留的工程质量保证金。工程款逾期履行、违约金、损害赔偿金不是优先受偿权的范围。行使期限为发包人约定给付工程价款之日起算六个月内。发包人与承包人可以约定放弃或者限制工程价款优先受偿权，但是不得损害建筑工人的利益。发包人不得根据该约定主张承包人不享有工程价款优先受偿权的，法院不予支持。承包人恶意拖欠工人工资，滥用可以放弃优先受偿权的权利的，法院不予支持。