一房多卖时买受人的权利顺位应结合登记、占有、合同签订先后等因素进行判断，实际占有房屋的买受人，可排除未实际占有房屋买受人的申请执行

关键词

一房数卖案外人执行异议之诉

1现为《民事诉讼法》(2021年修正)第二百三十四条。

最高人民法院司法角解释

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

--《最高人民法院(关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年12月29日修正)。

最高人民法院司法政策精神

15.审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

-《最高人民法院印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要>的通知》(2016年11月21日，法[2016]399号)。

最高人民法院裁判文书

陈正德与谢国际、陕西远正投资管理有限公司案外人执行异议之诉纠纷案[最高人民法院(2019)最高法民申6866号民事裁定书]

裁判要旨:在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。均未办理变更登记，但已实际占有房屋的买受人，可排除未实际占有房屋买受人的申请执行。