2026最高法建工解释（二）｜法释〔2026〕12号 精简全文要点 施行：2026-06-30｜共23条｜替代旧2018版，与民法典+建工解释一配套适用

一、合同效力（招投标+无证+挂靠转包）

1. 必须招标工程：签约时需招标、起诉时不再需招标，不单独以未招标认定无

2. 标前实质性谈判无效：中标前私下谈价款、工期、范围，补办招投标也中标合同无效；阴阳合同、变相让利配套、捐赠压低造价，均按背离中标合同无

3. 无证规划：无建设工程规划许可证合同无效；起诉前补齐有效；发包人能办不办，不得主张合同无

4. 挂靠/出借资质：合同无效；资质管理费、挂靠费一律不支

5. 转包、违法分包：合同无效；严守合同相对性；实际施工人不能直接告无关发包人要钱

二、开工、工期顺延

开工认定：优先开工通知→实际进场→综合资料认定

工期顺延：没签证但按期申请+事由合法，照样支持；逾期不申请视为不顺延（发包人事后认可除外）

三、工程结算、价款规则

1. 合同无效、质量合格：折价补偿协议有效，按协议结算

2. 固定总价中途解除：按已完比例×总价结算

3. 约定审计/财政评审结算：发包人拖延不出、结论明显不符，准许造价鉴定

4. 无效合同参照合同约定：计价、付款时间、调价、结算全部参照适用

四、质量、质保金、保修

1. 质量不合格：先通知修复→拒绝/逾期不修，才支持发包人修复费索赔

2. 质保金返还：约定到期返还；无约定竣工满2年；发包人拖延验收：提交验收报告90天后起算2年

3. 合同无效/解除：承包人仍终身承担法定保修责任

4. 合同解除：承包人必须移交现场、全部施工资料

五、工程款优先受偿权（核心重磅修改）

1. 期限：6个月不变，自应付工程款之日起算；结算协议约定付款日，按约定起算；2. 范围：仅工程款本金；利息、违约金、窝工损失一律不享有优先受偿（农民工工资除外）；3. 折价行权：工程合格、可折价、逾期催告不付、折价公允，协议折价=合法行权；4. 债权转让：受让人能否享有优先权，看竣工、结算、转让合法、对价合理综合认定；5. 判决必须明确优先权对应工程+金额

六、程序与适用衔接

施行后新受理一审案件一律适用本解释；新旧冲突：以2026新版解释为准；发包人质量抗辩，可直接反诉合并审理