【案例】施工合同工程质量保修责任纠纷

原告：内蒙古呼伦贝尔xx民办学校；委托代理人：曹敏律师，北京建筑工程律师事务所律师；电话：15801061959；被告：吉林长春xx建筑工程有限公司；

【案情】2006年4月10日，原告将自己的教学楼工程与被告签订了建设工程施工合同，由被告施工，合同价款采用固定总价700万元，大包，待工程竣工验收合格后一次付清，约定屋面防水保修期为2年。2006年10月10日工程完工，原告（建设单位）组织四方（建设、施工、设计、监理）验收，工程质量评定合格，并支付了全部工程款。2008年11月起，原告发现屋面漏雨无法使用，遂要求被告承担工程质量的保修责任。被告以约定保修期为2年，保修期已经过期为由拒绝修理。因为分歧较大，原告诉至法院。

【审理】法院审理认为：根据《建设工程质量管理条例》底第40条规定，屋面防水法定最低保修期为五年，自工程竣工之日起计算。本案合同约定保修期为2年，低于法定五年的强制性规定，该约定无效。判决驳回被告在本判决生效之日起40内负责将屋面漏雨质量问题处理好。

建筑律师谈保修责任免除：1、保修期满；2、非正常使用；3、第三方责任；4、不可抗力。

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量缺陷的，施工单位应当履行保修义务，否则应承担相应的法律责任。但施工单位承担保修责任与建设工程质量缺陷责任不是同一概念，施工单位负有保修责任并不意味着承担建设工程的质量缺陷责任。对于在建设工程保修期间出现的质量问题，虽由施工单位负责保修，但保修所发生的费用应当由造成质量缺陷的责任方负担。

实务中，对于保修期间的质量责任划分和损失承担原则根据以下情形确定：

1、施工单位未按国家有关工程建设规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷的，应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

2、属于勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，费用由建设单位支付，建设单位可向勘察、设计单位追偿。

3、因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，由施工单位承担民事责任；属于建设单位负责采购的，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担民事责任，如果施工单位没有验收或者验收不合格仍然使用的，由建设单位与施工单位共同承担责任。

4、因建设单位或者建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或者建筑物所有人自行负责。

5、因自然事故、社会事件等不可抗力造成的质量事故，由建筑物的所有人或者使用人承担责任。

6、对发包人提出的违反法律法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量的要求，承包人不予拒绝而进行施工的，由建设单位与施工单位共同承担责任。

建设工程质量保修金是发包人与承包人在建设工程施工合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在保修期内对建设工程出现的质量缺陷进行维修的资金。其主要功能在于担保建设工程竣工验收并交付使用后在保修期限内出现的质量缺陷问题。与质量保修金相联系的是质量保证金。

依据建设部《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定，建设工程质量保证金（保修金）是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。从上述规定来看，建设工程质量保修金和保证金属于相同性质的费用，功能也是相同的。由于质量保修金对应的是质量保修期，而质量保证金对应的是缺陷责任期，导致司法实务中对于保修金或者保证金的返还时间发生争议。

建设单位擅自使用工程后，承包人的保修义务开始，包括全部工程部分。施工合同解除后，施工单位的法定质量保修义务不能终止。无效施工合同的保修义务转化为赔偿责任，由发包人另行委托完成。