【案例】未经验收擅自出售房屋质量责任划分纠纷

原告：太原xx建筑公司；代理人：曹敏，北京建筑律师事务所律师，电话：15801061959；被告：太原xx房地产开发公司；

【案情】2006年6月11日，被告太原xx房地产开发公司与原告太原xx建筑公司签订建设工程施工合同，合同约定由原告承建被告的开发工程，包工包料，工程价款980万元。同年12月6日工程完工未验收，被告便将该工程销售。同年12月23日原告自作结算书，被告不予认可，认为工程有质量问题，没验收，不能结算并付款。原告诉至法院要求被告支付原告工程尾款598万元。被告应诉以门窗质量为由进行抗辩，并要求赔偿损失。

【审理】法院经审理认为：合同有效，应按合同约定履行义务。施工单位应当对工程质量负责。被告未经验收擅自出售，视为擅自使用未经验收合格工程的情形，视为工程合格，因为门窗工程是非地基基础和主体工程。判决被告支付原告工程尾款598万元。

发包人擅自变更工程设计的，承包人按照发包人指令施工的，除违反国家强制性标准造成质量缺陷外，发包人不得以未经过设计人同意为由主张改变更无效。

承包人具有下列情形之一的，应当认定其对建设工程质量缺陷存在过错：（1）承包人明知发包人提供的设计图纸、指令存在问题或者在施工过程中发现问题，而没有及时提出意见和建议并继续施工的;（2）承包人对发包人提供或指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备等没有进行必要的检验或经检验不合格仍然使用的;（3）对发包人提出的违反法律法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量的要求，承包人不予拒绝而进行施工的。前述情形下，因工程质量存在缺陷造成第三人损失的，由发包人与承包人承担连带责任。发包人未经有关部门同意擅自变更设计并要求承包人作业，工程价款应当按照变更后的情况认定。

工程量、工程款的变更及确认：一、工程量纠纷确认按签证、举证、索赔进行；二、工程款纠纷按协商、参照、鉴定进行。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。

施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。 禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。

建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，当事人一方以施工合同无效为由要求确认结算协议无效的，不予支持。建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。省、自治区、直辖布人民政府建设行政主管部门，可结合本地的实际，确定具体的审查范围。 建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。

施工图审查是政府主管部门对建筑工程勘察设计质量监督管理的重要环节，是基本建设必不可少的程序，工程建设有关各方必须认真贯彻执行。施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照本办法认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。施工图纸为经审查不能使用。但审价依据是竣工图，由于工程变更不可避免，所以施工图一般都是有变化，所以无论施工图纸是否进行审查，都不能作为设计依据。更不能作为结算依据。包人依据《解释》第二十条的规定要求按照竣工结算文件结算工程价款的，不予支持。

建设单位与监理单位之间是特殊的委托合同关系； 建设单位不是劳动仲裁的被申请人,只有施工单位是被申请人，在申请仲裁追讨工人工资中，建设单位可能被追加第三人。

近来有的施工企业和包工头，利用追讨农民工工资的机会，趁机套取工程款，因此广大建设单位应积极的维护自己的合法权益，及时审查农民工工资的准确性，农民工工资不包括其他直接费，防止自己的利益不受侵害。
建设工程质量的缺陷应当由施工单位负责，但是，如果由于建设单位提供或指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准或者直接指定分包人分包专业工程等原因造成建设工程质量缺陷，建设单位要承担起自己应该承担的责任。建设工程施工合同或补充协议约定建设工程质量保证金从工程价款的余款中扣留，承包人主张该建设工程价款优先受偿权的范围可以包括建设工程质量保证金在内。