《第五章 》关于行使建设工程价款优先受偿权的请求

第一节  建设工程价款优先受偿权的请求权基础、效力

1．价款优先受偿权的请求权基础

2．优先受偿权的优先效力

3．优先受偿权不得对抗买受人

第二节  建设工程价款优先受偿权的行使主体及行使条件

1．优先受偿权行使主体

2.装饰装修工程合同的承包人有条件享有优先受偿权

3．勘察人、设计人或监理人不享有优先受偿权

4.优先受偿权的行使条件

5.未竣工工程的优先受偿权行使条件

6．合同无效但工程合格的优先受偿权行使条件

7.承包人逾期完工不影响优先受偿权

第三节  建设工程价款优先受偿权的范围及限制

1．优先受偿的范围

2.停窝工产生的工人工资等损失可以主优先受偿

3．不享有优先权的情形

4．不得仅对土地使用权主张优先受偿权

第四节  建设工程价款优先受偿权的行使期限及行使方式

1．优先受偿权的行使期限

2．行使期限起算点的确定

3．优先受偿权的行使方式

4．优先受偿权的主张需明确提出

5．优先受偿权的转让

6．放弃或者限制优先受偿权不得损害建筑工人利益

第五章关于行使建设工程价款优先受偿权的请求概述

由于建设工程的周期长、涉案金额大，涉案主体多，如不能有效保障承包人的合法权益，不仅会严重地影响工程的建设质量及建设进度，同时也会影响工程各参与方及农民工的切身利益。为了确实解决拖欠工程款的问题，保障承包人价款债权的实现，《民法典》第八百零七条中明确规定了承包人在催告发包人给付工程价款未果的情况下可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但该条款对于建设工程价款优先受偿权的行使主体、行使范围、行使方式等问题并无进一步规定，故如何处理建设涉及工程价款优先受偿权的案件亦是一个难点，本章的内容即对建设工程价款优先受偿权的相关规定进行了梳理。需要说明的是，因《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》已于2020年12月29日公布，对于与该司法解释相抵触的相关法律文件予以剔除。

本章共分为四节：

第一节系关于建设工程价款优先受偿权的请求权基础、效力；

第二节系建设工程价款优先受偿权的行使主体及行使条件；

第三节系关于建设工程价款优先受偿权的受偿范围；

第四节系关于建设工程价款优先受偿权的行使方式及行使期限。

第一节建设工程价款优先受偿权的请求权基础、效力

适用指引建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同，与发包人订立建设工程施工合同的承包人或合法分包人享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付房款或大部分房款的买受人。

1．价款优先受偿权的请求权基础

【裁判依据】《民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价，拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2．优先受偿权的优先效力

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-) X 第三十六条承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

3．优先受偿权不得对抗买受人

【裁判依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第二节  建设工程价款优先受偿权的行使主体及行使条件

适用指引建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同，与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。与建筑物的所有权人订立装饰装修工程合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权，工程勘察人、设计人或监理人不享有建设工程价款优先受偿权，分包人有条件享有建设工程价款优先受偿权。需要注意的是，司法解释赋予实际施工人有条件的向发包人主张工程价款的权利与优先权并无必然联系，故实际施工人不应享有建设工程价款优先受偿权。

1．优先受偿权行使主体

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-) X (2020年12月29日）

第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

【参考依据】《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答。37．如何确定享有优先受偿权的主体？建设工程施工合同有效，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，承包人可以向人民法院提起诉讼，并有权依据《合同法》第二百八十六条之规定，要求建设工程的价款就该承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿。

2.装饰装修工程合同的承包人有条件享有优先受尝权（最高人民法脐兰于审理建设工程施工台网纠幼案件适用法律问题统解餐(=)X3030车12月20日）第三中中桑驰饰驰修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价献就该驰饰装修工程折价或者拍卖的价数优先受偿的，人民法院应予吉持。

《最高人民法院关干装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先堂偿权的函复》福建省高级人民法院：你院间高法（2004〕143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，等复如下；

装修装饰工程属手建设工程，可以适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

【参考依据】《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解等，六、装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权？

装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答 37．如何确定享有优先受偿权的主体？

装饰装修工程属于建设工程，可以适用《合同法》第二百八十六条的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿。

3．勘察人、设计人或监理人不享有优先受偿权

【参考依据】《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答 六、装饰装修工程承包人、工程勘察人或设计人是否享有优先受偿权？工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权的，不予支持。

《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见 16．装饰装修工程承包人主张工程款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。

4．优先受偿权的行使条件

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-)第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

5．未竣工工程的优先受偿权行使条件

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-)第三十九条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

6．合同无效但工程合格的优先受偿权行使条件

【参考依据】《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》15．建设工程施工合同无效，承包人是否享有建设工程价款优先受偿权？建设工程价款优先受偿权不受建设工程施工合同效力的影响。建设工程施工合同无效，承包人仍然享有建设工程价款优先受偿权。

《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，17．建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张工程价款优先受偿权，可予支持。

《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》13．建设工程合同无效是否影响承包人主张工程价款优先受偿权，建设工程施工合同无效，但工程质量合格的，发包人仅以施工合同无效为由主张承包人无权主张工程价款优先受偿权的，不予支持。

《山东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》10．承包人主张工程款，发包人以承包人违反约定未开具发票为由提出抗辩的，如何处理？支付工程款义务和开具发票义务是两种不同性质的义务，不具有对等关系。发包人以承包人违反约定未开具发票为抗辩理由拒付工程款的，一般不予支持；双方明确约定以承包人开具发票作为支付工程款条件的，可以明确承包人具有向发包人开具发票的义务。

7．承包人逾期完工不影响优先受偿权

【参考依据】《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》14．建设工程因承包人原因逾期完工的是否影响其主张工程价款优先受偿权因承包人的原因，建设工程未能在约定期限内竣工的，承包人应承担的是逾期完工违约责任，其依据《合同法》第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。

第三节  建设工程价款优先受偿权的范围及限制

适用指引,建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围"的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。需要注意两点，一是发包人从建设工程价款中预扣的工程质量保证金实际属于建设工程价款的一部分，承包人可就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。二是为实现建设工程价款优先受偿权而支出的费用不属于建设工程价款范围，不能就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

1．优先受偿的范围

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-)第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

【参考依据】《建筑安装工程费用项目组成 >第一条第一款建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南 34．承包人享有的优先受偿权的建设工程价款范围是指承包人完成的工作成果所产生的费用，包括直接费、间接费、利润、税金及工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所产生的损失。......

《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》17、工程款利息是否属于建设工程价款优先受偿权的范围？承包人主张将工程款利息纳入建设工程价款优先受偿权范围的，不予支持。

《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》三、建设工程价款优先受偿权的范围如何掌握？建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失，不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。

《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答 38．如何界定优先受偿权的范围？建设工程经验收合格，工程的直接成本、间接成本、利润和税金属于优先受偿范围。承包人、实际施工人支付的履约保证金、工程质量保证金、发包人应当支付的违约金等不属于优先受偿范围。......

【附录】《中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案》①(2014年5月15日）

裁判要旨：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失，承包人请求对因发包人违约所造成的建设工程价款行使优先受偿权的，人民法院不予支持。

2．停窝工产生的工人工资等损失可以主优先受偿

【参考依据】《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）第二十三条因发包人原因导致承包人施工期间停窝工产生的工人工资、设备租赁等费用，承包人将该费用与工程价款一并主张优先受偿权的，应予支持。

3．不享有优先权的情形

【参考依据】《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件着干疑难间题的解答 39．承包人、实际施工人不享有优先受偿权的情形有哪些？

具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：

（一）经竣工验收不合格的工程；

（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；

（三）建设工程属于国家机关已投人使用的办公用房或者军事建筑；（四）建设工程属于设备安装等附属工程；

（五）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房产权变更或预告登记，或者消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的。

4．不得仅对土地使用权主张优先受偿权

【参考依据】《河北省高级人民法院建设工程施工合同案件审理指南） 34......．土地使用权不属于优先受偿权的客体，承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权的价值享有优先受偿权的，不予支持。

《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答 》四、建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先堂偿的金额。

《安徽省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）第二十二条承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。

第四节  建设工程价款优先受偿权的行使期限及行使方式

适用指引，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。需要注意的是，该六个月的期限属于除斥期间，不适用中止、中断。给付建设工程价款之日依合同约定，无约定的参照法律规定。对于主张建设工程价款优先受偿权的方式，既可以当事人自行主张，也可以在诉讼或仲裁时提出。

1．优先受偿权的行使期限

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-)第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

【附录】《湖南协和建设有限公司与株洲市汉华房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案》裁判要旨：建设工程优先受偿的对象是工程折价或者拍卖价款，而工程需折价或者拍卖的前提是发包人逾期不支付工程价款。当发包人支付工程价款已届履行期时，承包人要求支付工程款才可能得到支持，并相应主张优先受偿权才有意义，故建设工程优先受偿权宜从发包人应付工程款期间届满之日起算。

2．行使期限起算点的确定

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-)第二十七条利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：

（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；

（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

【参考依据】《山东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》11．因承包人原因导致工期延误，发包人主张违约责任或赔偿损失的，如何处理？建设工程施工合同有效，因承包人原因导致工期延误，承包人应当按照合同约定承担违约责任；承包人请求对违约金予以调整的，应根据合同约定，综合考虑承包人的过错，履行合同预期利益、发包人实际损失等，确定违约金的数额。建设工程施工合同无效，因承包人原因导致工期延误，发包人主张赔偿损失的，由发包人举证证明因工期延误导致的实际损失。

3．优先受偿权的行使方式

【参考依据】《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》18．承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式如何认定？承包人通过提起诉讼或申请仲裁的方式，主张建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的有效方式。《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答 二、哪些方式可以认定为具有行使优先权的效力？建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先权。建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求判决或裁决由发包人向其支付工程款，未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先权。

4．优先受偿权的主张需明确提出

【参考依据】《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》18．承包人能否单独主张工程价款优先受偿权，建设工程承包人提起仲裁、诉讼仅主张发包人向其支付工程款，未主张确认其对工程拍卖价款享有优先受偿权的，不视为行使优先受偿权。承包人另案主张工程价款优先受偿权的，应予受理。

5．优先受偿权的转让

【参考依据】《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》20．工程款债权转让的，建设工程价款优先受偿权是否一并转让？建设工程价款优先受偿权依附于工程款债权，承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权随之转让。受让人是否实际享有建设工程价款优先受偿权，仍应进行实体审查。

《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见 十五、承包人将建设工程施工合同约定的工程款债权依法转让，债权受让方主张其对建设工程享有优先受偿权的，可予支持。承包人在转让工程款债权前与发包人约定排除优先受偿权的，该约定对承包人以外的实际施工人不具有约束力。

《山东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》12．因发包人原因导致工程停建、缓建，承包人主张停窝工损失的，如何处理？因发包人原因导致工程停建、缓建，承包人主张停窝工损失的，应当举证证明；对计算停窝工损失的期间，应当综合双方履行情况合理确定。对承包人未采取措施导致损失扩大的，扩大部分的损失不予支持。

【附录】《陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》裁判要旨：承包人将建设工程施工合同约定的工程款债权依法转让，债权受让方可主张其对建设工程享有优先受偿权。

6．放弃或者限制优先受偿权不得损害建筑工人利益

【裁判依据】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(-) X 2020年12月29日）等四十二条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

【参考依据】《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》19．承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力如何认定？

法律并未禁止承包人放弃建设工程价款优先受偿权。承包人自愿放弃建设工程价款优先受偿权的，只涉及承包人自身利益的，该放弃行为有效。但该放弃行为损害实际施工人等第三人利益的，对该第三人不产生效力。

【附录】《南通四建集团有限公司诉南通润通置业有限公司、江苏南通农村商业银行股份有限公司建设工程施工合同纠纷案，裁判要旨：建设工程价款优先受偿权预先放弃以无效为原则，特定条件下为例外。如果承包人预先放弃优先权的同时，已经有一定的担保措施确保承包人工程款的有效实现，或者与另一个更值得保护的权利或者秩序相比，工程价款优先受偿权的重要性处于劣势，则该预先放弃的行为可以被认定为有效。