大连某大酒店与大连某有限公司房屋租赁合同纠纷再审案

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2011）大审民终再字第51号

申请再审人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）大连某大酒店有限公司。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）大连某有限公司。

申请再审人大连某大酒店有限公司（以下简称酒店公司）与被申请人大连某有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2004年7月12日作出（2003）

西民房初字第323号民事判决。某公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2004年10月15日作出（2004）大民房终字第569号民事裁定，裁定撤销原判、发回大连市西岗区人民法院重审。2004年12月8日大连市西岗区人民法院作出（2004）西民房初重字第16号民事判决。某公司对该判决不服，上诉至本院。本院于2005年4月11日作出（2005）大民房终字第83号民事判决。该判决已发生法律效力。酒店公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。2011年3月22日，辽宁省高级人民法院作出（2010）辽审三民再申字第5号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。酒店公司的委托代理人苗某、潘某，某公司的委托代理人梁某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司诉称，2002年11月6日，某公司与酒店公司签订租赁酒店协议，约定某公司承租酒店公司坐落在大连市西岗区某街某号大酒店，经营蛇餐馆。年租金100万元，其中20万元酒店公司用于在该店餐饮、住宿消费抵顶租金。租赁期限5年。自双方交接酒店的设备、设施后一个月（装修期）即2002年12月1日起至2007年12月1日止。协议签订前，某公司给付酒店公司60万元，其中10万元为保证金。协议签订后，某公司对所租房屋进行装修开办了名称为大连某蛇城酒店的餐饮业务，办理了以经营蛇为主的野生动物相关手续。经营期间，因“非典”疫情，大连市林业局、大连市工商行政管理局于2003年5月13日下发“关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知”。据此，某公司经营的大连某蛇城酒店被迫停业。某公司与酒店公司口头协商并征得酒店公司同意于2003年5月30日解除双方签订的房屋租赁协议。协议解除后，双方派人对有关物品进行交接，但某公司已付的租房保证金10万元及酒店公司消费挂账的餐费、住宿和租赁期间某公司为酒店公司垫付的水费，至今未清算。现要求酒店公司返还租赁房屋保证金10万元，给付欠交的餐费、宿费271,221元，要求酒店公司给付代垫水费16,522元，返还价值2.6万元财产。

酒店公司辩称并反诉称，某公司承租的是某大酒店，该酒店以客房为主，餐饮为辅。某公司酒店经营的菜系和菜谱共143种，以蛇为原料的菜仅有6种。某公司以大林字（2003）64号“关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知”为由停止酒店经营，该通知并没有责令某公司停止经营，因此某公司停业的依据不足。正典称其解除协议与酒店公司口头协商，经酒店公司同意这与事实不符。酒店公司于2003年5月到酒店要租金时，发现某公司私自撤出酒店。酒店公司为避免酒店的设施及物品丢失，采取了相应的保护措施，并于2003年6月7日单方对酒店物品进行清点，某公司以此作为酒店公司解除租赁协议的依据显然无理。双方协议约定，酒店公司在酒店消费20万元抵顶租金，因而某公司要求酒店公司给付餐费、宿费，违反协议约定。另外，某公司提出酒店公司在酒店消费的数额酒店公司不认可。某公司要求返还保证金10万元，因某公司未经酒店公司同意，私自将酒店改造，并造成酒店漏水，墙面侵湿，破坏了原酒店的格局，某公司已交的保证金还不够重新装修的费用，其没有理由要求返还。对某公司的其他诉讼请求酒店公司也不同意。现酒店公司提出反诉，要求某公司立即偿还拖欠租金30万元，承担违约金50万元，赔偿装修改造费16万元，损坏酒店物品折价款7万元，给付欠交的煤气费、电话费、排污费、保洁费40,956元。

某公司对酒店公司的反诉辩称，酒店公司主动进行物品清点及刊登出售酒店的广告，说明酒店公司同意某公司要求解除合同的主张。酒店公司在交接单上也签字认可，因此解除合同并不是某公司单方行为。双方解除合同后，酒店公司就不应再向某公司索要租金。经双方协商一致解除合同就不属于违约，因此不存在支付违约金的问题。酒店公司提出装修损失费用16万元没有依据。某公司认为酒店公司的反诉没有任何证据，不同意酒店公司的反诉请求。

大连市西岗区人民法院（2004）西民房初重字第16号民事判决查明，2002年10月25日，某公司与酒店公司签订《租赁酒店协议书》。协议约定：某公司租赁酒店公司坐落在大连市西岗区某街某号某大酒店，年租金100万元，其中某公司付酒店公司80万元现金，剩余20万元酒店公司用于在该酒店餐饮、住宿消费，某公司需交酒店公司10万元保证金。租赁期限为5年，自2002年12月1日起至2007年12月1日止，若提前终止承租，某公司需承担50万元人民币的经济责任赔付给酒店公司。付款方式：第一年租金，某公司在签约当日需一次性支付给酒店公司50万元。剩余30万元半年内一次支付。租赁期间，酒店公司同意和支持某公司经有关部门核准后经营蛇餐馆，并及时提供履行增项所需的相关手续。协议签订后，某公司给付酒店公司租金50万元，保证金10万元。某公司对所租房屋进行装修，经营酒店名称为大连市西岗区某蛇城酒店，并办理了经营野生动物的许可证。2003年5月，某公司以“非典”疫情及大林字（2003）64号文件通知为由，将其经营的大连市西岗区某蛇城酒店停业，并撤出酒店。

酒店公司在某公司撤出后，对酒店的物品进行了清点，并在报纸刊登出售酒店广告。诉讼中，双方对某公司解除合同是否经过酒店公司同意有争议。某公司经营期间，酒店公司在某公司处消费额为58,018元。某公司欠交煤气费12,490元、电话费1,097.11元、保洁费2,890元，酒店公司已交付。大连市西岗区人民法院（2004）西民房初重字第16号民事判决认为，根据原、被告签订的租赁酒店协议可以确定原、被告间是租赁经营关系。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，如果单方解除应承担相应的违约责任。

本案某公司在经营期间，以“非典”原因，大连市林业局、大连市工商行政管理局下发的“关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知”为由停止经营。某公司提出其与酒店公司口头协商并经酒店公司同意解除了双方的合同，酒店公司对此予以否认。某公司以双方派人对有关物品进行交接，酒店公司在报纸刊登出售酒店的广告的行为为据，支持其主张，但某公司对双方派人进行物品交接一节，所提供的证据不足以认定酒店公司派人与其进行交接的事实。酒店公司提出其是在某公司撤出酒店后，为避免酒店设施和物品丢失损坏，对其酒店物品进行了清点。

某公司在没有其它证据证明其解除合同已经酒店公司同意的情况下，以酒店公司刊登出售酒店广告的行为来推断酒店公司同意其解除合同，仅以此推断不足以认定案件事实。酒店公司在某公司撤出酒店后接收酒店，对物品进行清点及刊登出售广告的行为，是其采取的避免损失扩大的积极行为，上述行为，并不能作为酒店公司同意某公司解除合同的证据。为此，某公司提出其解除合同经酒店公司同意的主张不成立。某公司应对其单方终止合同履行，解除合同的行为，承担违约责任。根据上述责任的认定，本案应对本诉及反诉分别进行处理。

本诉部分：一、关于某公司要求酒店公司返还房屋保证金10万元的问题。酒店公司对10万元房屋保证金的交付没有争议，双方合同对保证金的作用和在什么情况下应当返还没有约定。诉讼中，酒店公司认为10万元属于对装修及物品的保证。酒店公司以其酒店装修被损坏，10万元不足以抵偿维修费为由，不同意返还保证金。因酒店公司提出其装修损坏的证据不足，故对某公司要求酒店公司返还10万元保证金的请求予以支持。二、关于某公司要求酒店公司给付餐费、宿费271,221元的问题。庭审中，就某公司这部分主张，酒店公司认可餐费58,018元，其余部分费用，原告提供的证据不足以认定是酒店公司发生费用的事实，故本院认定酒店公司在某公司处消费额为58,018元。双方合同约定，某公司每年付给酒店公司租金100万元，其中20万元租金为酒店公司在某公司酒店餐饮、住宿消费。现酒店公司在某公司处的消费额未满20万元，酒店公司消费的58,018元用以抵顶租金，现某公司要求酒店公司给付该项费用的请求事实依据不足，本院不予支持。三、关于某公司要求酒店公司给付垫付的水费16,522元及返还价值2.6万元的财产问题。某公司就其为酒店公司垫付水费因举证不能，本院不予支持。某公司要求酒店公司返还价值2.6万元的财产，某公司提出其尚有财产在酒店公司处，因某公司是自己撤出酒店，且其对尚有价值2.6万元的财产在酒店公司处也无据认定，故本院不予支持。反诉部分：一、关于酒店公司要求某公司给付拖欠租金30万元的问题。双方合同虽然约定年租金100万元，但合同实际履行期为半年，现某公司已付酒店公司租金50万元，足以支付租赁经营期间的租金。现酒店公司要求某公司给付30万元租金，因某公司在其租赁经营半年后撤出酒店，酒店公司对酒店已接收，故30万元属尚未发生租赁期间的租金，酒店公司要求某公司给付租金30万元的理由不充分，本院不予支持。二、关于酒店公司要求某公司支付违约金50万元的问题。鉴于本案已对某公司违约行为进行认定，某公司应按合同约定承担违约责任。双方合同约定，某公司若提前终止承租，需承担50万元的经济责任赔付给酒店公司。现酒店公司要求某公司支付违约金的请求事实证据充分，本院予以支持。三、关于酒店公司要求某公司赔偿装修改造费16万元及损坏酒店物品折价款7万元的问题。酒店公司提出某公司在租赁经营期间，擅自将酒店的原装修改造，酒店的装修损坏，其经装修公司估计需16万元恢复原状，要求某公司赔偿装修费。双方合同履行期间，酒店公司对某公司装修改变的情况已经知道，并在此消费，其对某公司的此行为没有提出异议，因此视为酒店公司对某公司行为的默认。另外，本案酒店公司对其主张赔偿的数额也无据认定，故对酒店公司的该项请求本院不予支持。酒店公司要求某公司赔偿损坏酒店物品折价款一节，因其举证不能，本院不予支持。四、关于酒店公司要求某公司给付为其垫付的煤气费、电话费、排污费、保洁费的问题。除排污费酒店公司证据不足，某公司不予认可外，对其他主张酒店公司提出证据加以证明，某公司对上述费用的证据的真实性没有提出异议，仅提出酒店公司在原一审诉讼中未提供证据，本次诉讼酒店公司再提供证据已过举证时限，不予认可。因酒店公司在本案诉讼中提供证据不违反法律规定，存在超过举证时限的情形，某公司对上述证据的待证事实没有否认，故本院认定酒店公司的该项请求事实证据充分，对其请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十

条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、终止某公司与酒店公司的租赁酒店协议。二、酒店公司返还某公司保证金10万元。三、驳回某公司其它诉讼请求。

四、某公司支付酒店公司违约金50万元。五、某公司给付酒店公司煤气费12,490元，电话费1,097.11元，保洁费2,890元。六、驳回酒店公司其它反诉请求。以上二、四、五项合并执行，某公司给付酒店公司416,477.11元，于本判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费8,510元，实际支出费50元，合计8,560元（某公司已预交），反诉费15,360元（酒店公司已预交7,000元），二审案件受理费15,510元（某公司已预交），共计39,430元，某公司负担26,017元，酒店公司负担13,413元，某公司于本判决生效之日起十日内给付酒店公司1,947元。

某公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、某公司是因非典的不可抗力而要求终止合同的，原审对此事实未认定。二、某公司停业不存在违约，酒店公司打出出售酒店广告，清点酒店的物品，说明酒店公司强行单方解除合同，酒店公司违约，其终止合同履行应承担违约责任。三、酒店公司已确认在某公司处消费欠款58,018元，应抵顶租金，原审判决不予返还不当，原审判令某公司承担煤气费、电话费及保洁费的证据不足。四、原审诉讼费处理不当。酒店公司服从原审判决。

本院（2005）大民房终字第83号民事判决查明，2002年10月25日，某公司与酒店公司签订《租赁酒店协议书》。协议约定：某公司租赁酒店公司坐落在大连市西岗区某街某号某大酒店；某公司自主经营；年租金100万元，其中80万元付现金，另20万元酒店公司在该酒店餐饮、住宿消费抵顶；租赁期限为5年，自2002年12月1日至2007年12月1日；某公司需交付10万元保证金；某公司若提前终止承租，需承担50万元赔偿责任；第一年租金，某公司在签约当日需一次性支付给酒店公司50万元，剩余30万元半年内一次支付；租赁期间，酒店公司同意某公司经有关部门核准后经营蛇餐馆，并及时提供履行增项所需的相关手续，酒店公司同意该酒店原有设备、设施无偿提供给某公司使用。协议签订后，某公司给付酒店公司租金50万元，保证金10万元。某公司对所租房屋进行装修，经营酒店名称为大连市西岗区某蛇城酒店，并办理了经营野生动物的许可证。2003年5月12日，大连市林业局、大连市工商行政管理局联合下文通知，暂停一切出售、收购、猎捕野生动物的活动。2003年5月末，某公司因非典停业经营。2003年6月5日，酒店公司在大连日报上刊登出售该酒店的广告。2003年6月7日，双方进行了财务及酒店物品的交接。某公司经营期间，酒店公司在某公司经营的酒店内消费欠款58,018元。酒店公司在某公司经营期间为某公司垫付电话费1,097.11元、煤气费12,490元。

本院（2005）大民房终字第83号民事判决认为，某公司与酒店公司签订的租赁酒店协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务。关于合同不能履行的违约责任问题，因在合同的履行过程中，某公司因非典原因于2003年5月停止营业，某公司称其已口头告知酒店公司要求解除合同，虽然某公司未提出证据证实其已通知酒店公司解除合同，但同年6月5日，酒店公司在报纸上刊登出售该酒店的广告，6月7日双方交接物品，酒店公司的行为足以证明其同意某公司解除合同。根据合同法的规定，双方已协商一致解除了租赁合同，对合同不能继续履行，双方均不存在违约。关于某公司未按约交付2003年4月应交付的30万元租金，并停止经营，是否证明其已终止合同的问题，因双方未约定某公司延期交付租金即表明其终止合同，该行为亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止情形，故从法定和约定，某公司延期交付租金的行为不表明其已单方终止合同。另双方签订的是房屋租赁合同，合同的标的物是房屋的使用权，某公司如何使用房屋，是否经营，是其自己的事情，与租赁合同的履行无关。原审认定某公司违约，并判令某公司承担违约责任50万元不当，相关判决条款应予撤销。关于合同解除问题，因酒店公司在6月5日刊登广告时，已以其行为同意解除了双方的租赁合同，该租赁合同在此时已解除，且双方均未提出终止协议的请求，原审判令终止租赁协议不当，相关判决条款应予撤销。关于租金的问题，某公司自2002年12月1日至2003年6月5日实际使用房屋，应支付租金513,699元。酒店公司在某公司处消费欠款58,018元，加上某公司已付租金50万元，合计558,018元。扣除某公司应支付租金，余44,319元，酒店公司应予返还。原审对此处理不当，应予更正。关于保证金的问题，原审处理正确，应予维持。关于煤气费、电话费及保洁费问题，因酒店公司未提供其已支付保洁费的证据，故酒店公司请求某公司支付保洁费，不予支持。对于煤气费及电话费酒店公司已提供了相关交费单据，某公司未能提供证据证实该费用并非其使用而产生的，故原判对煤气费及电话费的处理并无不当，判决条款应维持。关于某公司的其他上诉请求，其中欠缴餐、宿费的问题，酒店公司只认可58,018元是其签字消费，对于某公司诉称的其他费用，某公司提供的证据不能证实是酒店公司消费欠款；对于垫付水费的问题，某公司未能提供证据予以证实；对于返还财产的问题，某公司未能提供证据证实诉请的财产在酒店公司处，故某公司相关上诉请求，本院不予支持，原审对此处理并无不当，相关判决条款应予维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2004）西民房初重字第16号民事判决第二项、第三项、第六项。二、变更大连市西岗区人民法院（2004）西民房初重字第16号民事判决第五项为某公司于本判决生效后十日内向酒店公司支付煤气费12,490元、电话费1,097.11元。三、撤销大连市西岗区人民法院（2004）西民房初重字第16号民事判决第一项、第四项。四、酒店公司于本判决生效后十日内向某公司支付餐费44,319元。一、二审案件受理费39,430元（其中一审本诉8,560元、反诉15,360元，反诉费酒店公司已交付7,000元，缓交8,360元，二审某公司交付上诉费15,510元），由某公司承担9,256元，其余30,174元，由酒店公司承担。同一上诉人再次上诉即本案中交付的上诉费8,360元本院予以退回。

酒店公司申请再审称，一、是否存在不可抗力与本案没有关联。某公司以大林字（2003）64号“关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知”为由停止酒店的经营，主张是不可抗力造成的，证据不足。二、双方当事人并没有对解除合同达成协议。首先，酒店公司在报纸上刊登的是出售广告而非出租广告。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。某公司所说的双方已口头解除合同，不是客观事实。其次，“出售酒店”与“合同是否解除”根本是两回事，不应混淆。另外，某公司在酒店公司催缴后承诺5月底付清30万元租金，可到了5月底酒店公司去收租金时才发现酒店负责人已不知去向，而剩下的几位工作人员则告知酒店不干了。在这种情况下，酒店公司有充分的理由可以相信某公司已违反了双方的约定。正是在这个前提下才有了6月7日交接物品的行为。合同法规定当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。酒店公司的行为正是为了避免损失的扩大而采取的补救措施。二审判决认定双方协商一致解除了租赁合同，对合同不能继续履行，双方均不存在违约是错误的。酒店公司再审请求为：“1、变更（2005）大民房终字第83号民事判决书；2、支持再审申请人要求被申请人承担50万元违约金的反诉请求。”
被申请人某公司辩称，一、关于不可抗力问题。原审判决没有提到也没有认定不可抗力问题。二、关于解除合同问题。酒店公司提出过两次再审申请，其中一次再审申请提到酒店公司是无奈解除合同，即酒店公司已经承认解除了合同。三、关于防止损失扩大问题。酒店公司承认某公司没有撤离酒店，也没有关闭酒店，酒店公司也提出某公司有工作人员看守酒店，物品由某公司保管，如果有损失也是某公司的损失，该损失由某公司承担。因此，损失是否扩大问题与酒店公司没有关系。四、关于违约金问题。法律没有规定合同解除后的违约金问题，酒店公司要求50万违约金没有法律根据。五、关于出售酒店问题。某公司撤离酒店后，酒店公司才刊登出售酒店的广告，这证明双方已解除合同。六、关于交接清单问题。交接清单的标题是退租物品交接单，这证明双方履行的是解除合同的交接手续。

本院再审查明的事实与本院（2005）大民房终字第83号民事判决查明的事实一致。另查明， 2003年6月7日，酒店公司与某公司进行酒店物品交接，并由双方相关人员在《酒店退租物品交接单》上签字确认。酒店公司在向辽宁省高级人民法院提交的日期为2008年4月28日的《再审申请书》中称：“…在对方当事人明确表示不再继续履行合同、而合同也确实无法继续履行的情况下，为了避免损失的扩大，申请人只好登报重新出售。这可以视为申请人出于无奈同意解除合同，…”
本院再审认为，关于不可抗力问题。某公司虽然在诉讼中主张过“因非典的不可抗力而要求终止合同”，但原审判决对此并没有予以认定。关于双方当事人是否协商一致解除租赁合同的问题。原审判决是在综合以下事实基础上，即某公司因非典原因于2003年5月末停止营业，酒店公司于2003年6月5日在报纸上刊登出售酒店的广告，双方当事人于2003年6月7日进行了租赁物品的交接，认定双方当事人是在协商一致的情况下解除了租赁合同。因此，原审判决并非仅根据酒店公司刊登出售酒店广告的事实而认定双方当事人协商一致解除了租赁合同。根据本院再审查明的事实，即双方当事人在《酒店退租物品交接单》上签字及酒店公司在申请再审时自认“同意解除合同”，可以进一步证明双方当事人是在协商一致的情况下解除了租赁合同。由于是协商一致解除租赁合同，所以双方当事人对合同不能继续履行均不存在违约问题。综上所述，本院对酒店公司的再审请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2005）大民房终字第83号民事判决。

本判决为终审判决。