最高人民法院司法解释

第十四条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持:但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

-《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(2020年12月29日，法释[2020]25号)。

附录:最高人民法院主流观点

对于发包人擅自使用建设工程，其自行承担的质量责任范围，是否包括除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题，实践中也存在着不同的认识。有观点认为，发包人擅自使用应承担的质量责任应限于与其使用有关的质量问题，与其使用无关的、能够明确即使发包人不擅自使用也会出现的质量问题，如房屋漏水、墙面粉层水泥不符合设计标准等，应由承包人承担责任。对此，我们认为，发包人承担的质量责任应是除地基基础工程和主体结构质量以外的所有质量问题。理由主要有两点:(1)《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十四条规定的文义推导。(2)从《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十四条规定的目的来看，是为了落实《民法典》

《建筑法》等关于“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定而制定，是为了防止使用未经竣工验收的工程，给人民群众生命和财产安全造成危害和损失而作出的强制性规定，对于发包人具有一定的惩罚意义。故理解《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第十四条规定的质量责任范围不应作限缩解释。

--最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第151~152页。

最高人民法院裁判文书

中国建筑第八工程局有限公司与辽阳亚龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案[最高人民法院(2016)最高法民终135号民事判决书]

裁判要旨:建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

最高人民法院认为:关于亚龙公司所称工程存在重大质量问题以及应当从工程款中扣减5年期保修金1638958.38元的主张能否成立的问题。

《合同法》第二百七十九条1第二款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，亚龙公司应当对地基基础工程和主体结构质量以外的已使用部分出现的质量问题自行承担责任。 按照双方签订的《建设工程施工合同》第47补充条款中有关保修金的约定， 中建八局对地基基础工程和主体结构的质量应当承担民事责任。因此，在5 年期保修金尚未期满前，中建八局无权向亚龙公司主张返还。此款应当从亚龙公司未付工程款中扣除。