房地产价值评估报告超过载明的有效期，能否作为证据使用

关键词

房地产价值评估报告

附录:司法信箱

问:我们在审判实践中遇到以下问题存在争议:在一起A公司诉请B公司解除合同纠纷案件中，涉及对案涉房产价值进行评估，我们依法委托评估机构进行了评估。评估机构于2012年3月出具评估报告，报告载明有效期为半年，截至2012年9月30日。目前评估报告已经超过载明的有效期，对判决能否以该评估报告为依据确定B公司补偿A公司的数额，存在两种意见。

第一种意见认为，评估报告已经明确载明有效期，超过有效期，应视为评估报告失效，不能再作为定案依据。第二种意见认为，评估报告上标注的有效期限，是针对评估标的物在该时间点现状和现值的评估，本案就是解决解除合同当时案涉房产的价值问题，与何时作出判决没有关系，因此，评估报告超过其载明的有效期，仍可以作为证据使用。请问以上哪种意见正确？

答:1999年《国家标准房地产估价规范》第8.0.4条规定，估价报告应记载下列事项:.....估价报告应用的有效期。该规范中还明确了估价时点的概念和原则。所谓估价时点是估价结果对应的日期。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。因此，对于评估报告来说，更重要的是估价时点，而不是评估报告有效期。

房地产评估一般是针对评估的物的现状和现值的评估，对于建筑物、 土地等，由于时间经过导致的折旧、市场价格波动等，必定会影响其评估值， 因此，对于评估报告尤其是评估现值的报告来说，以估价时点为依据确定一个有效期限体现了评估报告本身的科学性。但从诉讼程序中证据采信的角度看，该有效期并无实质意义。只要评估报告的估价时点在案件所需要的时点， 其评估结论就可以作为证据使用。