优先权认定的第三人利益保护

《司法解释》第35-42条是关于工程款优先权的规定，工程款优先权的效力优于抵押权，但是需要对行使期间（不得超出应付工程款日起的18个月）、权利主体（包括装修承包人，但不包括个人家庭装修情形）、客体范围（仅限于工程款本金）进行严格限定。

值得注意的是，以上规定都是法官需要依职权审查的范围，不属于建设工程施工合同的当事人可自由处分的范围。如果承包人与发包人事先约定放弃优先权，也需要主动审查是否实质损害了建筑工人利益。因此，法官面对涉及工程款优先权的调解时，需要保持审慎的态度，必须依法对调解所涉及的优先权期限、范围、主体进行主动审查，防止当事人虚增金额，恶意串通，损害案外人尤其是抵押权人的利益。