127.1  对发包人本身调查

127.1.1  发包人法律主体地位的调查

律师应主要审查：发包人有无法人资格或者是否系依法成立的其他组织，是否属于独立的民事主体，是否项目的实际建设单位。

(1) 发包人是否是按照法律规定成立的法人组织,企业性质,有无法人章程和营业执照；发包人是否属于法人组织，是否属于法人组织下属分支机构，有无法人章程和营业执照；

(2) 发包人注册资本到位情况、主要财产状况和银行信用情况；

(3) 发包人股东对发包人经营、资本、财产的控制、影响情况。

律师还应注意发包人股权结构以及控股股东的情况，是否为国有或国有资金占主导地位，以及控股股东对发包人经营、资本、财产的控制、影响情况。

如发包人系建设单位的代建人，建设单位委托代建人负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，在项目建成后交付给使用单位，我国法律法规对代建的规定仍处于空白状态，律师应主要审查发包人有无得到建设单位的授权，另外律师应对委托人、代建人和承包商三方之间的权利和义务进行审查。

实践中有些发包人单位为筹建处、指挥部等，对于此类发包人，应当查清单位是否已经合法成立，有无独立的财产，同时还应查清成立或开办该单位的组织。

127.1.2  对发包人开发资质的调查

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。《房地产开发企业资质管理规定》第18条规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

127.1.3  对发包人诚信、履约能力等的相关调查

律师接受承包人的委托，通过对发包人的工商登记、诚信档案等的调查，掌握发包人的资质情况、资金实力等，应主要关注：

(1) 发包人是否具有项目开发或工程建设相应的资金来源及完成项目开发或支付工程价款的能力；

(2) 发包人是否通过最近一年的工商年检；

(3) 发包人近期是否存在过拖欠工程款、货款及其他债务等违约不诚信的情况；

(4) 发包人是否存有违反国家法律、法规并受相关行政管理部门处罚的情形，相关处罚有否构成项目开发或工程建设的实质障碍或重大影响；

(5) 其他应调查、证实的与委托事务相关的信息和事实。

127.2  对项目调查

127.2.1  项目调查的基本内容

律师通过对立项、规划、用地指标、土地使用证等情况的调查可以帮助委托人确定项目的真实性，帮助委托人预见项目开发过程中可能出现的风险，并采取相应的防范措施。

律师接受承包人的委托对项目进行调查，应主要关注：

(1) 立项——是否需要立项，如需要立项则查清项目是否获得了当地发改委的审批，是否已经准予立项，取得了相关的项目许可文件。

(2) 规划——查明是否已取得规划用地许可证，是否符合相关规划要求，如设计、环保、消防等要求；尤其要明确规划用地的面积、容积率等；是否取得用地指标。

(3) 土地使用证。查清土地是国有土地还是集体土地，如果是集体土地应查清是否获得土地管理部门批准，是否正在办理土地征用手续。

开发商获得土地方式：是划拨方式还是出让方式；实践中存在划拨土地进行商业开发的，应当查清是否已经获得有关部门批准，是否已补缴土地出让金。

出让取得土地的，查清土地用途是工业用地、住宅用地还是商业用地。

土地出让金是否已全部缴纳，取得了土地使用权证或持有使用土地的批准文件。

项目所在土地是否存在他项限制性权利，如有无在建工程抵押情形，抵押资金的使用情况等事实。

(4) 查明该项目是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证。

(5) 发包人项目是否是必须招标项目，《招标投标法》第3条及《工程建设项目投标范围和规模标准规定》中对必须招投标的范围有明确的约定；必须招标的是否属于必须公开招标。

(6) 发包人项目已开始建设的，项目建设的形象进度，承包人再行进场是否存在困难或障碍。

(7) 其他应调查、证实的与委托事务相关的信息和事实。

127.2.2  对“烂尾楼”工程项目的调查

(1) 项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况；

(2) 项目是否存在查封抵押等限制性权利；

(3) 项目上存在的债权债务结构；

(4) 与原工程承包人的合同是否已经终止，工程款是否付清，是否撤场。如果是招投标的，是否已经在当地招投标主管部门办理注销手续。

127.2.3  对必须招投标项目的调查

如果是必须招标的项目，则查明招标条件是否满足：

(1) 按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；

(2) 工程资金或者资金来源已经落实；

(3) 施工招标的，应有满足需要的设计文件及其他技术资料；

(4) 法律、法规、规章规定的其他条件。

127.3  律师为承包人对发包人进行调查应特别注意的问题

律师调查发包人或项目时，应对发包人和项目进行全方位的了解，重点调查和核实发包人的主体资格、资质、资金实力、信誉情况、公司内部的管理状况以及项目土地、规划审批情况，一方面避免相关合同因违反国家强制性规定而无效，另一方面通过对发包人的履约能力及项目合法性调查确保能够收回工程款。

127.4  律师为承包人对发包人进行调查的风险提示

律师进行尽职调查前一定要得到承包人的书面许可，必要时签订单独的尽职调查协议，同时明确尽职调查的范围及内容。实践中，一些承包人为了能顺利中标或承接该项目考虑，并不希望进行尽职调查或是不希望发包人知晓其委托律师进行尽职调查。

律师查明房产开发企业注册资金未按法律规定到位、不具备相应资质，或者实际条件与资质不符的，应慎重对待此项目，避免风险。如果因发包人无开发资质或其资质与项目不符合法律要求，无立项、规划不符合要求、无用地指标、未缴清土地出让金或者划拨土地未办理出让手续等，应向委托人提出，律师未尽到告知义务的，需向委托人承担赔偿责任。