《建设工程施工合同司法解释（二）》正式施行：建设单位与施工企业应立即调整的件事。2026年6月29日，最高人民法院公布《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称《建设工程施工合同司法解释（二）》），并自2026年6月30日起施行。《建设工程施工合同司法解释（二）》共23条，涉及招标投标、资质借用、转包违法分包、固定价格、工程审计与财政评审、质量保证金、工程质量修复、工程价款优先受偿权等问题。如果只把它理解成诉讼发生后供律师引用的裁判依据，就低估了它的影响。对建设单位和施工企业而言，新规实际上要求项目在招标前、合同签订、施工履行、结算审计和退场交接等环节同步调整管理方式。以下七个变化尤其值得关注。

一、招标前的意向书、会议纪要，可能直接导致中标合同无效

《建设工程施工合同司法解释（二）》第二条明确：在确定中标人前，招标人与投标人以意向书、会议纪要、补充协议等形式，就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判，之后该投标人中标的，人民法院应当认定中标合同无效。发包人与承包人先协商订立施工合同，随后再通过招投标程序补办手续并由该承包人中标的，中标合同同样可能被认定无效。
这意味着，司法审查不会只看文件名称，而会看招标前是否已经实质确定了承包人及核心交易条件。

实践中应特别注意：招标前的项目沟通应当区分技术交流与实质性谈判；不宜通过会议纪要提前确定工程价款、承包范围、让利比例等内容；招标前形成的意向书、内部请示、会议纪要和微信记录，都可能成为认定“明招暗定”的证据；不能把招标程序当作已经确定承包人之后的补手续。

不过，《建设工程施工合同司法解释（二）》第一条同时规定：施工合同订立时属于必须招标项目，未经招标订立合同，但起诉时该项目因规则调整等原因已不再属于必须招标范围的，人民法院不应仅以当时未招标为由认定合同无效。
第一条保护交易安全，第二条维护公平竞争。二者并不矛盾：政策调整导致项目退出强制招标范围，与当事人故意架空招标程序，是两类完全不同的问题。

二、“实际施工人”不再是一张可以普遍突破合同相对性的通行证

《建设工程施工合同司法解释（二）》第六条规定，接受转包或者违法分包的单位、个人，可以向自己的合同相对方请求折价补偿；但其要求没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

最高人民法院在答记者问中进一步说明，《建设工程施工合同司法解释（二）》不再使用笼统的“实际施工人”表述，而是分别表述为：借用资质的单位或者个人；接受转包的单位或者个人；接受违法分包的单位或者个人。这意味着此类主体不能仅凭“工程是我实际施工的”，就当然绕过合同链条向发包人主张工程价款。

但权利救济并没有被完全堵死：发包人在订立合同时知道或者应当知道资质借用事实的，借用资质人可以在符合条件时请求发包人承担责任；出借资质人、转包人或者违法分包人怠于向发包人主张到期债权，影响后手债权实现的，相关主体可以依法行使代位权；农民工工资请求权另有《保障农民工工资支付条例》和《建设工程施工合同司法解释（二）》第八条保护。因此，今后的争议处理会更加重视合同链条、付款流向、发包人的主观认知，以及代位权构成要件，而不只是证明“谁实际干了工程”。

三、固定价格不是绝对不能调整，但价格波动本身通常不够

《建设工程施工合同司法解释（二）》第九条规定，合同约定按照固定价格结算，当事人以约定工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院原则上不予支持。例外有两类：合同另有约定；符合《民法典》第五百三十三条规定的情势变更。这再次说明，采用固定价格并不等于任何情况下都绝对不能调整，但普通市场波动与法律上的情势变更不能画等号。

对施工企业而言，不能等价格大幅上涨后再笼统主张“显失公平”，而应当在投标和合同谈判阶段明确：可调材料的范围；价格基准期；风险幅度；调整公式；调整程序和申请期限。对建设单位而言，也不宜只写一句“所有风险均由承包人承担”，而应结合工期、材料种类和项目特点划定合理风险边界。

四、固定总价合同中途解除，已完工程价款有了更明确的计算方法

固定总价项目尚未完工，合同便被解除，已完部分应当如何计价，长期存在“据实鉴定”与“按合同价比例折算”等不同观点。《建设工程施工合同司法解释（二）》第十条明确：双方没有约定且不能协商一致时，法院可以参照合同订立时项目所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，再以该比例乘以合同约定的固定总价。

简化表达就是：已完部分价款＝固定总价×已完工程造价占全部工程造价的比例，这一规则不会消除造价争议，因为“已完部分”“全部工程”和施工界面仍需查明，但它明确了固定总价项目原则上不能在解除后完全抛开合同价格体系，直接按照市场价重新计价。

因此，合同解除或承包人退场时，应尽快共同确认施工界面，并固定以下材料：已完工程量；现场影像；施工图纸及变更文件；隐蔽工程资料；进场材料设备；已完成但尚未验收的工作；未完工程及质量状况。退场时没有固定施工界面，之后再精细的造价鉴定也可能陷入事实基础不足。

五、约定“以审计或财政评审为准”，不再意味着可以无限期拖延结算

《建设工程施工合同司法解释（二）》第十三条是政府投资项目尤其值得关注的条款。

第一，双方未约定以审计结果或者财政评审结论确定工程价款，发包人要求以审计、财政评审结果作为结算依据的，人民法院不予支持。

第二，双方虽然作出了相关约定，但审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，承包人申请工程造价司法鉴定的，人民法院应予准许。

第三，双方没有约定审计、评审期限时，由法院根据工程规模、造价金额和复杂程度等因素确定合理期限，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

第四，承包人有证据证明审计结果或者财政评审结论与施工合同约定明显不符的，也可以申请司法鉴定。这并不是说政府投资项目从此不需要审计，也不是说所有“以审计为准”条款当然无效。新规解决的是：审计、财政评审在什么条件下能够成为民事结算依据，以及相关程序能否被用于长期压款、拖款。

建设单位今后应当重点完善：结算资料接收和补正记录；送审时间；审计、评审办理期限；承包人原因导致延期的证据；审计结论与合同计价规则的衔接。

施工企业则应证明何时提交了完整结算资料、发包人是否签收、是否要求补正，以及延迟是否由自己造成。“一年”并不是从竣工验收之日当然起算，而是与竣工结算文件的提交及资料完整性密切相关。

六、质量问题发生后，发包人原则上应先通知承包人修复

《建设工程施工合同司法解释（二）》第十六条规定，因承包人原因导致工程质量不符合约定，发包人没有通知承包人修复，便直接请求承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。只有承包人拒绝修复，或者在合理期限内没有修复至符合约定，发包人另行修复后，才能请求承包人承担合理修复费用。这条规则提醒建设单位：发现质量问题后，不能只拍照、鉴定、委托第三方维修，然后直接向原承包人索赔。

更稳妥的处理流程是：及时固定质量问题；书面通知承包人检查并修复；明确合理修复期限；记录承包人的回复、拒绝或者逾期行为；必要时共同查明原因；承包人不履行后，再委托第三方修复并保存费用证据。紧急抢修、可能扩大损失等特殊情形仍应结合具体事实判断，但“先通知修复”将成为一般案件中的重要证据节点。

七、工程价款优先受偿权的范围、载体和起算时间进一步细化

《建设工程施工合同司法解释（二）》第十七条至第二十一条集中规定了工程价款优先受偿权。

其中几个变化很实用：法院确认优先受偿权时，应当明确工程价款数额及对应工程；因发包人原因产生的停工、窝工等损失，不属于优先受偿范围；以工程折价方式行使优先受偿权，需要同时满足工程质量合格、工程可以折价、发包人逾期且经催告仍不支付、折价金额与工程实际价值基本相当等条件；价款债权受让人是否享有优先受偿权，不再适合简单作“当然享有”或“当然不享有”的判断，而要综合工程质量、结算情况、债权转让合同效力和合理对价支付情况；工程毁损、灭失或者被征收后，承包人可以就相应保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿；因工期顺延等客观原因协商变更付款日期，或者在结算协议中明确付款日期的，可以据此确定优先受偿权行使期限的起算点。

对施工企业而言，催款函、结算协议和付款节点变更协议不能只关注一般诉讼时效，还要同时考虑优先受偿权行使期限。对建设单位和融资机构而言，工程价款债权、抵押权、债权转让和项目资产处置之间的权利顺位，也需要重新评估。
结语：新规真正改变的是项目管理动作《建设工程施工合同司法解释（二）》并不是把所有争议都给出一个简单答案。相反，它在很多问题上要求法院结合合同约定、工程质量、当事人过错、证据和交易过程作出判断。

它传递出的方向很清楚：招标程序不能被提前谈判和事后补程序架空；违法施工链条不能任意突破合同相对性；固定价格风险首先由合同分配；审计和财政评审不能成为无限期拖延结算的理由；工程退场必须固定施工界面；质量索赔应当先给承包人合理修复机会；工程价款优先受偿权必须对应明确价款和具体工程。

《建设工程施工合同司法解释（二）》第二十三条规定，2026年6月30日以后人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件适用本解释。对于正在履行、正在结算或者即将发生争议的项目，现在需要做的并不只是“等发生诉讼后再研究新法”，而是立即复核招标前文件、合同计价条款、审计结算程序、退场交接方案、质量通知流程和优先受偿权证据。很多工程争议最后看似争的是一个法律结论，真正决定结果的，往往是项目履行过程中有没有留下与规则相匹配的文件。具体案件应结合招标文件、施工合同、履行资料、工程质量和付款情况综合判断。