本条是2026年新《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条（2026-06-30施行）配套基础法条：《民法典》第807条（建设工程价款优先受偿权）

一、法条全文

第十八条 承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）承包人施工的工程质量合格；（二）建设工程可以折价；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

二、条文核心含义

本条专门规制双方私下签折价/以房抵债协议，承包人主张“我已经通过这份协议行使了法定优先受偿权”的情形。
四个条件必须同时全部满足，缺一不可，法院才认可这份折价协议属于合法行使工程优先权；缺任一条件，不能产生优先受偿效力。

四项条件逐条解读

1. 工程质量合格:工程优先权前提，未合格工程无权主张；未竣工工程只要已完部分质量合格也可。

2. 建设工程可以折价:排除法律禁止折价、拍卖工程（如公益学校、医院等公益设施）。

3. 先催告、逾期仍不付:要先履行催告程序；不能直接签折价协议抵账，缺少催告环节会被否定。

4. 折价金额与实际价值基本相当（最重要风控条款）:防止发包人与承包人恶意串通低价过户，损害银行抵押权人、其他普通债权人利益。折价价格明显过低折价协议不能认定为有效行使优先受偿权。

三、实务关键提示

1. 区别：本条：私下协议折价（双方自行签合同）,《民法典》807条另一条路径：向法院申请拍卖

2. 实务风险点: 只签以房抵债协议、没催告不满足第（三）项,房屋价格远低于市场价不满足第（四）项此时这份抵债协议不能对抗抵押权人、其他债权人。

3. 时间效力：本解释2026年6月30日起施行，此前案件不适用本条新规。

附：《民法典》第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。