关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，大陆法系1主要有两种立法体例:一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义2。立法机关编立《物权法》之时，综合当时不动产物权法律法规状况、征求各界意见的情况，决定采用不动产物权登记生效为原则的立法体例。经过十余年的贯彻实施，证明该立法体例是符合实践要求的，也进一步被社会公众所熟知并认同，因此，《民法典》物权编予以继承。在公示生效主义下，物权具有对抗力不言而喻，物权的公示有推定(登记真实)力、决定力(又称为物权变动的形成力)和公信力(德国法称之为善意取得的效力)1,具体而言:

(一)物权变动的效力

所谓登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记则不生效。这种体例为德国、瑞士、我国台湾地区等所采纳。如《德国民法典》 规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。《瑞士民法典》规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国《民法典》物权编采用此体例。

关于不动产登记与物权变动原因行为的关系问题。在德国，这种登记决定不动产物权变动的效力被推上了极致，以物权行为的独立和无因性为其制度基础，物权变动可以与原因行为(主要指契约行为)相分离独立，以登记为独立的物权行为，其成立不受原因行为的影响。而在瑞士则采用“债权形式主义”的模式，不承认物权行为理论，登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。 如果不动产物权变动的原因行为(主要指契约行为)无效或者被撤销的， 经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。通说认为我国采用的是债权形式主义的登记生效模式。《民法典》第二百四十一条规定:“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”第三百八十八条规定:“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。......”第五百九十五条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”上述立法规定表明，在我国，不动产物权变动同时需要法律行为和依法登记，双重法律事实决定不动产物权变动的效力。我国司法实践也未采纳物权行为理论。司法实践中对物权登记的效力经历了从不区分物权变动和合同行为到区分合同行为和物权变动的变化，如《合同法司法解释(一)》第九条中规定:“法律、 行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权行为理论过分强调了物权行为的公信力以保护受让人的权利，而对出让人的权利保护不足。在合同行为因为无效或者被撤销后， 物权变动仍然有效，则原权利人只能按照不当得利请求返还财产而非按照物权请求返还财产，这将导致当事人双方权利的失衡。善意第三人利益保护通过善意取得制度解决，再采用物权行为理论显然已无必要。1因此，在因为合同行为无效或者被撤销的情况下，物权登记也可以被撤销， 不发生物权变动效力。

关于登记生效的例外。《民法典》第二百零九条规定:“未经登记， 不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容:一是《民法典》第二百零九条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是《民法典》规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形:(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。(2)因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及某些物权种类的特殊性，《民法典》 物权编并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”同时还规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”， 而不是“不发生效力”。土地承包经营权的转让、互换等变动不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。土地承包经营权转让未登记的，对当事人双方仍然产生法律效力，但不能对抗第三人，采用的是登记对抗主义。地役权一章规定:“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。

(二)推定效力

在不动产物权登记发生物权变动这个核心效力的基础上，根据公示公信原则，同时推定不动产物权登记真实的效力，即除有相反证据证明， 在法律上推定记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。对于第三人来说，登记是国家专门机关所为之事实，当然也就是最具有社会公信力的事实。权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真， 但是，登记本身并不改变事实上的法律状况，事实上的权利状况与登记内容可能不一致，此时，依据这项可推翻的推定规则，主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人应当对此负担举证责任。公示公信原则， 是为保护依据登记簿登记内容进行交易的第三人的信赖利益，这也是不动产物权善意取得制度的基础。但在登记的权利人和利害关系人之间， 不适用公示公信的推定效力。《民法典》第二百二十条就规定了利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，还可以申请异议登记，并通过诉讼解决争议。如果利害关系人即提出异议的一方提交了足以证明真正的权利状况与不动产登记簿的记载不一致的证据材料，人民法院可以予以采纳并确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载。如果异议一方提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属，维护不动产登记簿的效力。

(三)善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的公信力，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。1登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人， 其信赖应当受到保护。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。正因为确立了不动产登记的公信力，才使得物权法善意取得制度产生的保护效力在法理上具有正当性基础，同时，不动产权利人可以安全将其享有权利的不动产交由他人利用，而不必担心不动产物权被占有人任意处置。

综上，不动产登记的主要意义在于:一是保障交易安全、提高交易效率。如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而会危及经济交往。如果不相信不动产登记值得信赖，而要求当事人在交易时需要采取其他方式调查权利的真实状态，将极大地消耗社会成本，市场经济下的交易效率将无法正常维系。而以不动产变更登记的方式发生不动产物权变动， 便捷、高效、安全。二是促进不动产利用。不动产登记可以解决不动产物权与不动产利用相分离的问题，在公示公信力的维护下，权利人无须担心权利被任意侵犯，当可促进不动产的利用。权利人设立用益物权， 还是以不动产设定抵押权，或者以租赁合同等方式将不动产交由他人占用、使用、收益，均不影响不动产登记的物权人享有物权。

合同相对性规则的依据

当事人一方因第三人原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任，这体现了合同相对性原则，即合同效力仅及于合同当事人，在一方当事人因第三人原因违约时，因该第三人并非合同当事人，相对方不能要求该第三人承担违约责任，而只能追究违约方的责任。1立法者是想通过《合同法》第一百二十一条防止审判实践中轻易将第三人拉进来，作为第三人参加诉讼。法院依职权把一些合同以外的当事人拉进案件，最后纠纷双方没有承担责任，判决由别人承担责任，这种判决违反了合同的相对性，没有合理性。可见，《民法典》第五百九十三条立法的用意在于恪守合同相对性原则。司法实践中，也是将《合同法》第一百二十一条(《民法典》第五百九十三条)作为合同相对性的法律依据，排除债权人向第三人的直接请求权，3或将《合同法》第一百二十一条(《民法典》第五百九十三条)作为债务人就第三人原因违约承担责任的法律依据，排除债务人将第三人原因作为免责事由的抗辩。4合同相对性规则内容丰富，主要包括三个方面:一是主体的相对性，指合同关系在特定主体之间发生，非当事人一方的第三人不享有基于合同的请求权；二是内容的相对性，指合同关系之内容-合同主体所享有的权利或所负担的义务，非当事人一方不得主张权利或负担义务；三是责任的相对性，指违约方自负违约责任，不可推卸或因第三人原因免责，且只能向债权人承担违约责任。可见，《民法典》第五百九十三条的规定即为合同相对性关系的体现，规制了合同相对性中的合同责任的相对性。

从《合同法》第一百二十一条的立法过程看，历经了《经济合同法》第三十三条、《民法通则》第一百一十六条到《合同法》第一百二十一条的立法过程。1由于《合同法》未规定第三人积极侵害债权制度， 引起学者对我国法律体系中是否承认“第三人积极侵害债权”制度及《合同法》第一百二十一条中“第三人原因”是否包括了“第三人积极侵害债权”的探讨和争论。有学者认为，从该条文义解释角度，因第三人违约时，该条只是规定了一方当事人应向非违约方承担责任，并没有说“只能由一方当事人向非违约方承担责任”，并非完全严格的“合同相对性”。因此，该条并未排除非违约相对方向第三人直接求偿的可能，并不构成第三人积极侵害债权、生产者向消费者承担责任等制度障碍。2上述学说观点的纷争，也将延续到《民法典》第五百九十三条的理解与适用之中。