入库编号

2023-16-2-471-002

刘某诉浙江某铜业有限公司、郑某满、黄某泉案外人执行异议之诉案

——抵押权不动产上是否存在租赁权负担的审查认定标准

关键词

民事案外人执行异议抵押权租赁权交易习惯

基本案情

衢江区人民法院查明，2012年4月1日，刘某父亲吴某民将衢州市柯城区双港开发区霞光路X号X幢的房屋出租给衢州铭歆商贸有限公司（筹）。2012年4月9日，刘某与前夫韩某注册成立衢州铭歆商贸有限公司，公司住所地为衢州市柯城区双港开发区霞光路X号X幢。郑某满因经营需要向刘某的父亲吴某民借款。后吴某民向郑某满提出要租用浙江某铜业有限公司（简称某公司）的厂房及场地。经吴某民与郑某满洽谈，由刘某与某公司签订了《营业场所租赁合同》（合同的落款时间为2012年3月28日）一份，协议约定某公司将位于衢州市柯城区东港八路33号5幢厂房（厂房面积4000平方，土地面积32亩）出租给刘某，租期10年（2012年4月1日至2022年4月1日）；租金十年共计350万元，先付后租，一次性交清；水电费等使用期间的一切费用由刘某承担。刘某曾将20张银行承兑汇票复印件（共计350万元）交予郑某满签字和盖某公司的公章，其中有一张银行承兑汇票上记载收票时间为2012年4月8日，有一张号码为10200052金额为10万元的银行承兑汇票的出票日期为2012年4月16日，有二张江西开泰克压缩空气系统有限公司出票给浙江开山压缩机股份有限公司金额为15万元的银行承兑汇票复印件重复。2012年6月25日，江某林、吴某民和黄某泉、郑某满签订了四方协议，协议约定江某林和黄某泉各借50万元给郑某满，用于归还郑某满欠吴某民的借款；吴某民同意某公司将位于衢州市柯城区东港八路33号5幢的房地产抵押给江某林和黄某泉。后吴某民、江某林和黄某泉履行了四方协议约定的义务。2012年6月26日，江某林和某公司、黄某泉向衢州市柯城区房地产管理处申请将位于衢州市柯城区东港八路33号5幢的厂房及土地抵押给江某林和黄某泉。同日，衢州铭歆商贸有限公司将住所地由衢州市柯城区双港开发区霞光路X号X幢变更为衢州市柯城区东港八路33号5幢。因郑某满未按约向黄某泉履行还款义务。2012年12月17日，该院经审理判决黄某泉对某公司所抵押的位于衢州市柯城区东港八路33号5幢的房地产[房产证号：衢房权证柯城区字第20103468号、土地证号：衢州国用（2009）第3-44714号]在拍卖或变卖的价款中850.5万元的部分具有优先受偿权。2013年3月21日，黄某泉申请强制执行。该院在执行过程中公告要求某公司于2013年5月22日前将坐落浙江省衢州市东港八路33号的房地产腾空，到期如不履行，该院将强制执行。2014年1月20日，刘某向该院提出执行异议，该院于2014年1月28日作出（2014）衢执异字第1号执行裁定书，驳回刘某的异议。为此，刘某提起案外人执行异议之诉。

另查明，2012年3月28日，郑某满尚欠吴某民借款。

衢州市衢江区于2015年4月14日作出（2015）衢执异重字第1号民事判决：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费80元，公告费260元，合计340元，由刘某负担。刘某不服，提起上诉。

衢州市中级人民法院于2015年6月30日作出（2015）浙衢执异终字第5号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由刘某负担。刘某不服，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院于2016年6月12日作出（2016）浙民申595号民事裁定：驳回刘某的再审申请。

裁判理由

法院生效裁判认为，根据法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案诉讼中，刘某主张其与某公司真实成立厂房租赁关系，但其提交的证据并不足以证明这一主张，依法应承担不利的诉讼后果。（1）郑某满在公安机关接受询问时以及其和某公司在原审诉讼过程中，均主张涉案《营业场所租赁合同》并非当事人真实意思表示，而是为了抵债或者是为郑某满向吴某民、刘某的借款提供担保。虽然郑某满在2014年12月8日下午的庭审中承认其先与吴某民协商，后与刘某签订了《营业场所租赁合同》这一事实，但其也就签订《营业场所租赁合同》的背景作了说明，仍然主张因其欠吴某民借款而签订租赁合同，该合同只是形式，且其也未实际收取租金，该陈述与其之前的陈述及抗辩并不矛盾，并非承认双方建立了真实的租赁关系。（2）刘某就其提交的汇票复印件中有两张出票日期为2012年3月15日的相同的承兑汇票这一事实，主张系同一张汇票在其与某公司之间二次流转所致，但该主张除其个人陈述外，并无其他证据证明，且与常理相悖，无法采信。刘某在申请再审阶段提交的某公司借款的借条及部分凭证复印件，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条规定的再审“新的证据”范畴；即使上述证据属于“新的证据”，也可以证明郑某满当时至少尚欠吴某民约300万元借款，在此情况下，吴某民、刘某不用借款抵销租金，反而仍由刘某支付350万元租金给郑某满，明显不合常理。原判综合多方面证据否定刘某主张的支付租金的事实，并无不当。（3）按照刘某主张，吴某民、郑某满与黄某泉、江某林于2012年6月25日签订“四方协议”时，其早已承租某公司的厂房，而吴某民作为刘某的父亲对厂房租赁一事完全知情，但其与郑某满却并未将租赁一事告知江某林、黄某泉，这也与常理不符。（4）原判根据原审法院依法调取的电费缴纳凭证，结合郑某满在庭审中所作“2012年4、5、6月份某公司自己交纳电费”这一陈述，同时考虑《营业场所租赁合同》关于“承租后由刘某支付水电费”的约定，2012年7月31日吴某民在公安机关的陈述、衢州铭歆商贸有限公司与谢某水签订的生产承包合同等证据，认定涉案厂房在2012年6月前仍由某公司使用，有充分依据。而刘某除提交2012年6月1日的转租协议书外，并未提交直接证据证明办理抵押登记前其已经占有使用涉案厂房这一事实；退一步说，在《营业场所租赁合同》真实性存疑的情况下，即使刘某在办理抵押登记前占有使用了涉案厂房，也不能排除其基于其他原因占有使用涉案厂房的可能，该种占有使用行为本身也不足以证明租赁的事实。

综上，由于刘某无法证明其与某公司存在真实租赁关系的事实，其以对涉案厂房享有租赁权为由提出的执行异议不能成立，原审驳回其诉讼请求并无不当。

裁判要旨

案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第405条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第190条）

一审：衢州市衢江区（2015）衢执异重字第1号民事判决（2015年4月14日）

二审：衢州市中级人民法院（2015）浙衢执异终字第5号民事判决（2015年6月30日）

再审审查：浙江省高级人民法院（2016）浙民申595号民事裁定（2016年6月12日）