入库编号 2024-17-5-201-006

周某某与甲公司执行异议案——案外人主张对房产排除执行，如未登记非因其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错

关键词

执行执行异议案外人不动产所有权认定排除执行

基本案情

甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷一案双方申请仲裁后，甲公司在仲裁期间申请保全乙公司名下财产，山东省日照经济技术开发区人民法院（以下简称日照开发区法院）于2021年8月20日作出（2021）鲁1191财保98号民事裁定，裁定冻结乙公司银行存款人民币101659343.8元或查封同等价值的其他财产。2021年8月23日，日照开发区法院向日照市不动产登记中心送达（2021）鲁1191财保98号民事裁定书及协助执行通知书，查封了乙公司名下部分不动产，其中包含案涉的日照XX小区XX幢X单元X室商品房一套，查封期限自2021年8月23日起至2024年8月22日止。

案外人周某某向日照开发区法院提出执行异议，请求解除对周某某所有的日照XX小区X幢X单元X室商品房的查封。周某某辩称，其于2018年2月2日从吕某某处加价40000元购买了乙公司开发的日照XX小区X幢X单元X室商品房一套，2018年5月13日、2018年6月24日，周某某分两次支付乙公司全部房款，周某某于2020年5月29日在乙公司处办理了更名手续并于2020年6月9日办理了接房手续，但因乙公司原因，该商品房一直未签订正式备案合同。2021年8月25日，周某某在签订备案合同时发现该商品房已被法院查封，无法办理相关手续。

日照开发区法院查明，周某某于2018年2月2日由其儿媳秦某某代办从吕某某手中加价40000元购买了乙公司开发的日照市XX小区X幢X单元X室商品房一套，并于2018年6月24日向乙公司付清全部房款1268972元。2020年5月29日，周某某与乙公司办理完毕更名手续并重新签订协议。2020年6月9日，周某某办理了该商品房的接房手续，后该商品房因甲公司申请法院查封未能办理备案手续。

日照开发区法院于2021年10月13日作出（2021）鲁1191执异13号执行裁定，中止对XX小区X幢X单元X室商品房的执行。双方均未对执行裁定提起诉讼。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的焦点问题为案外人周某某对被申请人名下XX小区X幢X单元X室商品房查封所提的异议能否排除执行。在日照开发区法院查封案涉商品房之前，周某某已与乙公司签订了认购协议，该认购协议主要条款完整，对房屋位置、面积以及交房时间、方式和违约责任等均作出了明确约定，且案涉商品房在诉讼前已取得预售许可证，周某某与乙公司在办理案涉商品房交付手续后已实际占有该楼房。案外人周某某提交的购房款收据等证据足以证明其已全额交纳了购房款，乙公司对此亦予以认可，故应认定案涉认购协议的性质为商品房买卖合同且该合同合法有效。因乙公司原因，致使案涉商品房在形式上欠缺不动产过户登记对外公示效力即买受人未完成案涉房屋所有权备案登记并非其自身原因导致，周某某对案涉商品房未办理过户登记手续并无过错。关于案外人主体是否适格问题，执行异议主要进行形式审查，本案现有证据足以证明案涉房屋买受人为周某某，申请人甲公司对此虽有异议，但未提供有效证据证实，不予采信，故周某某作为本案案外人主体适格。综上，案外人周某某所提异议能够排除执行，依法应予支持。

裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

关联索引

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条

执行异议：山东省日照经济技术开发区人民法院（2021）鲁1191执异13号执行裁定（2021年10月13日）