第一节  项目跟踪与调查

施工企业可以通过建设工程交易中心、各省市负责土地规划的自然资源（厅）局等官方网站或其他网络、报刊、电视等公共媒介，以及设计院、招标代理、监理单位、咨询机构、分供单位等相关单位获取招标项目信息，同时全面了解项目和建设单位情况，在充分甄别项目信息后方可结合企业自身情况及市场竞争环境选择投标工程。在项目信息获取阶段，若未充分进行项目及建设单位情况调查，将会影响投标决策，后续履约也会因为项目先天不足而出现根本性问题。因此，项目前期的跟踪与调查尤为重要。

一、项目信息调查

（一）项目合法性调查

项目合法性调查主要从以下几方面着手：

1．项目审批、核准或备案

根据《国务院关于投资体制改革的决定》规定，对于企业不使用政府投资建设的项目，不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。审批、核准及备案具体适用范围如下：

(1）审批制项目。政府投资项目实行审批制，包括全部或部分使用政府预算内资金、各类专项建设基金、统借国外贷款等资金投资建设的项目。政府投资项目的项目建议书和可行性研究报告需报发展和改革部门（以下简称发改部门）审批。项目建议书由建设单位根据国家产业政策、行业和地区发展规划要求提出，主要内容包括项目概况、项目背景、项目建设地质、水文、气候等综合条件、项目规模及标准、工程预算及资金来源、项目实施计划、国土及规划部门对项目拟建地点的意向性意见等。项目建议书经发改部门批准后，由建设单位依据项目建议书编制可行性报告，并附国土及规划部门定点意见、资金来源的意见、环境评估意见等报发改部门审批。

(2）核准制项目。核准制适用范围是不使用政府资金投资建设，但关系国家安全、涉及生产力重大布局、战略性资源开发和重大公共利益的项目，具体项目类型在国务院发布的《政府核准的投资项目目录》中已得到进一步明确。企业投资建设《政府核准的投资项目目录》中的项目时，应向当地发改部门申请核准，由发改部门出具核准文件。

(3）备案制项目。对于《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，实行备案制，建设单位应至当地发改部门进行备案。

2．建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门确认建设项目用地位置、面积和范围符合城市规划的法律凭证。

依据土地提供方式的不同，建设用地规划许可证办理流程有所不同，具体如下：

(1）以划拨方式提供土地的项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向土地主管部门申请用地。

(2）以出让方式提供土地的项目，建设单位应将出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件纳入国有土地使用权出让合同，否则不得出让。建设单位应在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

3．国有土地使用证

国有土地使用证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。根据《建筑法》规定，办理建筑工程用地批准手续是申请施工许可证条件之一。根据《城乡规划法》规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件。

4．建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。根据《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证，一是可以确认城市中有关建设活动符合法定规划的要求，确保建设主体的合法权益；二是可以作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法律依据；三是可以作为城乡建设档案的重要内容。①因此，建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求的关键合法性依据。

风险提示

1．项目合规风险。未按照相关法律规定办理建设工程前期合法性手续的，项目存在被认定为违法用地及违法建筑的风险。根据《土地管理法》规定，未经批准违法占用土地的，责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

根据《城乡规划法》规定，对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，需撤销有关批准文件，涉及占用土地的，应当及时退回；若给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5％以上10％以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10％以下的罚款。

2．合同效力风险。建设单位未取得建设工程规划许可等规划审批的，施工单位与其签订施工合同存在被认定无效的风险。根据2021年1月1日起施行的《建设工程施工合同司法解释（一）》规定，发包人在起诉后仍未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，当事人请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持。若施工合同约定的计价方式对施工单位有利，因未取得工程规划许可证被认定合同无效，可能导致施工企业无法取得合同预期利益。

3．行政处罚风险。根据《建筑法》规定，应当办理建设工程规划许可证而未取得建设工程规划许可证的，不得申请领取施工许可证。未取得施工许可证擅自施工的，责令整改，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。因此，施工企业在建设单位未取得建设工程规划许可证的情况下进场施工，将因无证施工而面临行政处罚的风险。

4．企业信用风险。根据《企业信息公示暂行条例》《建筑市场信用管理暂行办法》规定，建设单位受到县级以上住房城乡建设主管部门行政处罚的信息，将作为不良信用信息在各省级建筑市场监管一体化工作平台上公开，公开期限一般为6个月至3年。不良信用信息的公示，对施工企业资质资格准入、工程投标、工程担保与保险、评奖评优等方面均会造成不利影响。

5．工期延误风险。一方面，依据《建筑法》规定未取得施工许可证不得擅自施工，建设单位未办理建设工程规划许可证将影响施工许可证的办理．进而导致项目开工时间延误；另一方面，在建工程未取得建设工程规划许可证、施工许可证的，相关政府主管部门将可能责令停止建设，出现停工的情形，导致工期延误及额外人工、材料、机械（以下简称人材机）等费用成本的增加。

6．工程款回收风险。对于未取得国有土地使用权证的项目，除上文提到的风险外，还最大限度地体现了建设单位的资信风险。未取得国有土地使用权证，大多是由于建设单位资金状况不佳，未能及时足额支付土地出让金，因此，建设单位后期拖欠工程款的风险较大。若后期就建设工程发生纠纷，施工企业无法对在建工程进行拍卖处分，亦不能实现优先受偿权，最终导致垫付的工程款难以收回。

化解措施

1．在项目前期跟踪阶段，全面核查项目合法性手续。

(1）核查项目审批、核准或备案情况。针对审批制项目，要求建设单位提供项目建议书及可行性报告的审批文件，并可以自行通过在国家发改委官方网站"文件资源中心"版块输入项目关键字检索文件，查询项目是否已经审批完成。针对核准制项目，对照《政府核准的投资项目目录》中的具体目录及相应核准部门，核查项目核准手续是否办理完成。针对备案制项目，即《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目，应核查项目是否完成备案登记。除涉及国家秘密的项目外，项目核准、备案可通过全国投资项目在线审批监管平台查询。

(2）核查项目建设用地规划许可及建设工程规划许可证。项目前期跟踪与调查阶段需要核查建设单位是否已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，并通过当地城乡规划主管部门及官方网站核实真实性。

(3）核查项目国有土地使用权证。土地通过出让方式取得的，应要求建设单位提供土地出让合同，核实是否已完成土地使用权出让的全部手续并足额缴纳土地出让金；同时，重点关注土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，明确建设单位是否按合同约定内容使用土地。土地通过划拨方式取得的，应当要求提供有关批准文件，并了解征地费用的支付情况，包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费，确保土地征收费用全部支付完毕，避免后期发生争议，影响项目施工建设。

2．在施工合同签订阶段，明确约定建设单位责任。对于合法性手续不完善的项目，施工单位要结合建设单位资信情况，谨慎开展合作。在施工合同中应当明确，建设单位需办理法律规定由其办理的许可、批准或备案，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、临时占用土地等许可和批准。由于建设单位原因未能及时办理完毕前述许可、批准或备案的，由发包人承担由此增加的费用和延误的工期，并支付施工单位合理的利润。

3．在项目履约阶段，及时发函固化证据资料。

(1）合理开展项目前期准备工作。对于未取得建设工程用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证及施工许可证的项目，原则上不得进场施工。但在特殊情况下，建设单位要求进场施工的，应要求建设单位出具书面指令，并合理开展前期准备工作，避免大规模的人材机投入。

(2）督促建设单位办理相关手续。在履约过程中，需持续跟进建设单位各类合法性手续办理进度，通过书面发函形式督促建设单位尽快办理相关证件，避免因施工手续不完善导致的行政处罚风险。发函过程中，应注意保存往来函件及对应签收记录，避免后期对此产生争议。

(3）及时发函明确工期延误责任。若因无证施工被政府部门责令停工，应及时向建设单位发函，明确停工责任及停工期间费用损失由建设单位承担。同时，应及时对现场人材机数量进行梳理，采取有效措施将停工损失降至最低。对于停工期间现场发生的费用以及因工期延误造成的费用损失，收集相关支撑证据资料，并及时向建设单位主张。

（二）项目环境调查

项目调查除了需要关注项目本身真实性和合法性之外，还需要关注其所处的环境，主要包括以下方面：

1．政府环境。施工企业应当通过查询当地政府文件及与政府沟通，了解项目所在地政府部门的办事效率、政策情况、对市场准入和工程施工有无特殊要求等。

2．市场环境。了解当地市场的竞争程、资源分布情况、资源获取成本和方式等。

3．现场环境。通过现场踏勘，了解项目所处交通位置、场地开发程度、"三通平"（通电、通水、通路、场地平整）进度、市政管网分布等情况；通过对现场周边进行调查，了解项目周边地域风俗、人文环境、相邻单位情况、居民居住情况等；通过查询当地的气象、地质资料，了解项目所在地的气候和地质条件等。

风险提示

1．工效降低的风险。由于建设工程施工大部分是露天作业，受到诸多外在环境的限制。例如，当地的气候、温度、降水等外部条件会对施工人员的劳动效率产生影响，尤其是高空搭设脚手架、作业平台、安全网等工作，受天气影响极大。

2．工期延误的风险。受项目环境影响，部分特殊时间段需要暂停施工，进而对项目整体工期产生影响。例如，在根据当地风俗举办的特定节日期间和大型政府会议、大型体育赛事期间，当地政府部门或相关组织要求暂停施工。此外，若项目紧邻居民小区、学校，夜间施工将会被严格限制，同样会对整体工期产生影响。

3．成本增加的风险。根据上文所述，项目外部环境因素会导致施工存在降效的风险，相应地会产生人工降效费和机械降效费。此外，政策原因造成的停工也会导致现场人材机费用增加。若恰逢材料价格上涨，则会进一步增加项目施工成本。

4．行政处罚的风险。根据《建筑法》及《建设工程安全生产管理条例》规定，建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取措施控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害。对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采取专项防护措施。违反相关法律法规规定，对周边环境造成不利影响，将会面临政府部门的行政处罚风险。

化解措施

1．全面了解项目环境。承接项目前，通过现场查勘等途径仔细调查工程所在地的自然环境及社会环境，在投标时充分考虑各种因素变化可能增加的费用以及对工期产生的影响，合理测算项目成本，编制投标文件。在履约过程中，要时刻关注施工对现场环境的影响，并了解当地关于治安、环境、安全施工等方面的最新要求，一方面，及时调整现场施工管理要求，避免因受到行政处罚而影响企业信用；另一方面，合理调整施工进度计划，将对工期的影响降到最低。

2．完善施工合同条款。签约时需要完善合同条款，充分考虑现场环境可能造成的影响，合理约定风险承担范围。对于投标时已经预见并已考虑到投标报价中的环境影响因素，可以纳入施工企业的风险承担范围；对于投标时无法预见的环境影响，应明确由建设单位承担，从而为后期索赔提供合同依据。

3．留存过程支撑资料。因环境原因对项目履约产生实质影响的，应留存相关证明资料，如政府部门发布的通知、相邻单位的发文、气象资料、当地重要节日或活动的新闻等证明事件影响的文件。对工期产生影响的，应当在事件发生后第一时间要求建设单位、监理就延期事及原因进行书面确认，注意往来函件、施工日志、监理日志、监理例会会议纪要中记载的事实以及延误工期时间的一致性，确保形成完整证据链支撑工期顺延主张。对费用产生影响的，应当收集现场额外人工、材料、设备费用支出的证据，受事件影响期间相关人工、材料价格上涨的资料等，为后续调差或索赔提供依据。

4．及时完善签证、变更确认流程。受现场环境影响需要额外增加施工内容的，需及时按照合同要求，办理工程签证或变更流程。在收到发包人书面指令且施工方案得到发包人书面确认后，方可开展现场施工。施工完毕后，应及时要求监理及建设单位进行书面确认，避免出现后期结算时无法得到建设单位认可的现象。

相关依据

1.《政府投资条例》

第9条政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目（以下统称政府投资项目），项目单位应当编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计，按照政府投资管理权限和规定的程序，报投资主管部门或者其他有关部门审批。

项目单位应当加强政府投资项目的前期工作，保证前期工作的深度达到规定的要求，并对项目建议书、可行性研究报告、初步设计以及依法应当附具的其他文件的真实性负责。

第11条投资主管部门或者其他有关部门应当根据国民经济和社会发展规划、相关领域专项规划、产业政策等，从下列方面对政府投资项目进行审查，作出是否批准的决定：

（一）项目建议书提出的项目建设的必要性；

（二）可行性研究报告分析的项目的技术经济可行性、社会效益以及项目资等主要建设条件的落实情况；

（三）初步设计及其提出的投资概算是否符合可行性研究报告批复以及国家有关标准和规范的要求；（四）依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查的其他事项。

投资主管部门或者其他有关部门对政府投资项目不予批准的，应当书面通知项目单位并说明理由。

对经济社会发展、社会公众利益有重大影响或者投资规模较大的政府投资项目，投资主管部门或者其他有关部门应当在中介服务机构评估、公众参与、专家评议、风险评估的基础上作出是否批准的决定。

第34条项目单位有下列情形之一的，责令改正，根据具体情况，暂停、停止拨付资金或者收回已拨付的资金，暂停或者停止建设活动，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分：

（一）未经批准或者不符合规定的建设条件开工建设政府投资项目；

（二）弄虚作假骗取政府投资项目审批或者投资补助、贷款贴息等政府投资资金；

（三）未经批准变更政府投资项目的建设地点或者对建设规模、建设内容等作较大变更；

（四）擅自增加投资概算；

（五）要求施工单位对政府投资项目垫资建设；

（六）无正当理由不实施或者不按照建设工期实施已批准的政府投资项目。

2.《国务院关于投资体制改革的决定》第二部分

二、转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位

（一）改革项目审批制度，落实企业投资自主权。彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制，项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险，并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。各地区、各部门要相应改进管理办法，规范管理行为，不得以任何名义截留下放给企业的投资决策权利。

（二）规范政府核准制。要严格限定实行政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。《政府核准的投资项目目录》（以下简称《目录》）由国务院投资主管部门会同有关部门研究提出，报国务院批准后实施。未经国务院批准，各地区、各部门不得擅自增减《目录》规定的范围。

企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。政府对企业提交的项目申请报告，主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断等方面进行核准。对于外商投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。政府有关部门要制定严格规范的核准制度，明确核准的范围、内容、申报程序和办理时限，并向社会公布，提高办事效率，增强透明度。

（三）健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制的具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止以备案的名义变相审批。

3.《民法典》

第344条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第347条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

4.《建筑法》

第8条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

5.《城乡规划法》

第37条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第38条第1~2款在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

第40条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第64条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

6.《建设工程施工合同司法解释（一）》

第3条当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。

发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。

二、建设单位资信调查

建设单位资信状况是其履约的重要保证。施工企业只有在项目跟踪阶段全面了解建设单位的主体资格、支付能力、信用状况，才能保证后续项目的正常实施。

风险提示

1．不具备合同主体资格风险。未进行企业基本信息调查，与不具备民事主体资格的单位进行合作，将会导致相关合同权利无法主张的风险。在（2020)津01民终172号民事判决书中，天津市第一中级人民法院认为，发包人以寺庙名义与承包人于2014年签订《禅寺前广场园林建筑工程施工合同》，寺庙工程尚处于建设之中，并未竣工验收，不具备宗教活动场所登记条件，更不具备法人登记条件，实际亦未在登记机关办理法人登记，该寺庙不具备独立民事主体资格，故发包人不能独立行使民事权利、承担民事义务；而第三方公司全程参与规划报建，选定勘查、设计、施工、监理单位，工程节点控制管理，竣工验收，工程结算，保修终结等建设流程，是寺庙建设工程管理行为人，实际履行案涉绿化工程施工合同，应为合同相对方，负有付款义务。①

2．项目合法性手续不齐全的风险。建设单位相关合法性手续办理不齐全，将导致项目合规性风险、合同效力风险、工期延误风险、工程款回收风险等。本节第一部分针对该内容已进行说明，此处不再赘述。

3．工程款无法回收的风险。建设单位的资金状况，是影响项目实施的最重要因素之一。近年来，房地产开发企业破产的新闻不绝于耳，在高负债、高杠杆的背景下，许多房地产开发企业都面临破产，这给施工企业工程款回收带来重大风险。此外，由于我国公司注册时注册资本采用认缴制，因此营业执照载明的注册资本并非实缴资本，存在因股东实际出资不足导致的资金风险。

若建设单位为房地产开发企业，根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，应当取得相关房地产开发等级资质证书，其在一定程度上反映企业资金实力和工程款支付能力，若其资质等级与发包的项目规模不匹配，亦会带来工程款难以回收的风险。

4．项目公司作为发包人的风险。当前，房地产开发企业普遍采用设立项目公司的方式进行开发建设，利用法人独立地位及股东有限责任隔离自身风险。项目公司除标的项目外，其他资产有限，因此资金支付风险较大。后期若发生纠纷，即使获得法院生效判决，除在建项目外也很难找到其他可供执行的财产。

化解措施

项目前期跟踪阶段应重视建设单位资信调查工作，对于资信较差的企业果断放弃跟踪与合作，从源头防范项目风险。建设单位资信调查可以从以下几个方面展开：

1．建设单位工商注册信息。包括公司名称、公司类型、统一社会信用代码、成立日期与核准日期、住所地、营业期限与经营范围等。具体可以通过国家企业信用信息公示系统、全国组织机构统一社会信用代码数据服务中心、企查查、天眼查、启信宝等平台查询。

2．建设单位资质与证照持有情况。包括税务登记状况，经营范围内需要审批许可的是否取得了许可证，行政总监、工程监理、质量检验是否取得了相应资质。具体可以通过住建部、国家发改委官网查询。此外，还需核实建设单位建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证的持有情况。

3．股东基本信息及出资情况。对于法人股东，需要了解其名称、成立时间、注册资本、营业期限、经营范围、企业资质、企业性质等；对于自然人股东，需要了解其姓名、身份证号码、控股企业、担任董监高重要岗位的企业，尤其需要关注股东是否存在重大诉讼案件、行政处罚，是否被纳入失信被执行人或限制高消费人员名单。此外，还需关注建设单位实缴资本情况，具体可以通过国家企业信用信息公示系统中股东及出资信息进行查询。

4．股权变化情况。一方面，施工企业应了解建设单位股权集散程度、股东数量、变更频率等情况。股权分散、股东众多、变更频繁的公司往往存在经营变动、决策不力的情况，若选择类似公司合作项目，后续履约可能会存在诸多问题。另一方面，还需了解建设单位股权处置、出质、质押情况，若存在股权出质较多的情况，会导致公司资金风险。

5．资金情况。一是通过查询企业年报、季报、上市公司业绩报告、近3年的审计报告、资产负债表、利润表、现金流量表，了解其营业收入、资产负债以及应收账款等情况。若公司营业收入逐年下降，现金流入不足，现金流动负债比小于1，则表明公司现金流状况不佳，资金压力较大；资产负债率若高于60%，则公司负债偏高，超过100％则表示已经资不抵债，存在重大资金风险；应收账款数额较大且回收率较低，则说明该公司存在较大回款风险。

二是查询建设单位的不动产持有状况，即其拥有及使用的房屋、土地，房屋及土地的抵押转让、出让、租赁情况，在售楼盘的销售状况等。通过各地的住房保障和房产管理局网站，可以查询预售许可证，楼盘在售情况、总面积、可售总面积、预定面积、已售套数、成交毛坯均价等开发楼盘的信息；通过国土资源部门网站，可以查询土地抵押、转让、招拍挂等信息。若通过调查发现该公司存在大量房屋及土地抵押、转让的情况，则其存在现金流短缺的可能性较大。

三是通过上海清算所官网债券信息查询、全国银行间同业拆借中心及中国债券信息网等，查询建设单位的债券发行情况。若发现其发行债券评级较低、赎回率低，存在价格异常波动等情况，则表明该公司经营状况不佳，存在资金风险。

6．涉诉情况。包括公司相关诉讼、仲裁、执行情况，保全、查封、扣押状况。重点关注相关案件的标的额、案件类别和结案情况，若存在欠付工程款、大额借款等纠纷，则说明该公司资信状况较差。具体可以通过中国裁判文书网、中国法院网、人民法院诉讼资产网、威科先行数据库、企查查、天眼查等公共网络平台查询。

7．行政处罚情况。若建设单位受到行政处罚频率较高、金额较大，则反映出该公司的资信状况较差，对施工企业来说，与其合作风险较大。此外，在施工现场管理中，施工企业还可能会因此面临安全、环境、质量等相关的行政处罚。因此，在前期调查中若发现该建设单位受到行政处罚的情况较为严重，则应当慎重决定是否与其合作。具体可通过信用中国查询，涉及施工安全、质量、环境等方面的行政处罚可以通过当地的安全监督站、质监站、城市管理综合行政执法局等主管部门官方网站查询。

8．项目公司与母公司混同情况。为避免建设单位滥用法人独立地位和股东有限责任，通过项目公司隔离自身责任，损害施工企业利益，施工企业在前期资信调查过程中要注意关注其项目公司与股东是否存在人员、业务、财务等方面交叉混同现象。例如，股东与项目公司之间存在频繁、巨额资金往来。同时，注意保留相关证明资料，若后期项目公司无力承担工程款支付责任，可通过"刺破法人面纱"要求股东承担连带责任。

相关依据

1.《公司法》

第7条依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。

公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。

公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。

第12条公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。公司可以修改公司章程，改变经营范围，但是应当办理变更登记。

公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目，应当依法经过批准。

第20条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。

公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

2.《房地产开发企业资质管理规定》

第3条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。